Vecchiano: cosa sapere prima di comprare casa
Comune della provincia di Pisa, Toscana. Dati ufficiali su terremoti, abitanti, servizi e trasporti.
Indice di vivibilità gratis per ogni indirizzo
Scheda del terreno 6 controlli gratis
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Il report guarda il punto esatto: pericolo di frane e allagamenti, zona sismica, prezzi al metro quadro della zona, servizi e fermate vicine.
Per esempio: Via Argine Vecchio 1, Vecchiano.
Vecchiano, fra il Serchio, il lago di Massaciuccoli e il mare
Vecchiano è la pianura a nord di Pisa che va dai Monti d'Oltreserchio fino al mare. Il Serchio attraversa il comune prima di sfociare nel Tirreno, e buona parte del territorio, dalla costa di Marina di Vecchiano alle rive del lago di Massaciuccoli, è dentro il parco naturale di Migliarino, San Rossore e Massaciuccoli. Pisa è a pochi chilometri, Lucca e Viareggio poco più in là.
Il comune è fatto di frazioni separate, ciascuna con il suo carattere: Vecchiano capoluogo, Migliarino lungo l'Aurelia, Nodica, Avane e Filettole ai piedi delle colline. Molti residenti lavorano a Pisa o a Lucca e cercano qui una casa indipendente con giardino, a prezzi più bassi che in città. Le strutture sanitarie censite sono poche, 0,34 ogni 1.000 abitanti contro 0,97 in provincia, e per ospedale e specialisti ci si appoggia a Pisa.
Nel 2023 i residenti erano 11.839, in calo del 4,3% rispetto al 2011. La popolazione è più anziana di quella provinciale: età media stimata di 48,3 anni contro 46,9, over 65 al 27,4%. Gli stranieri sono il 6,5%.
Tutti i 37 comuni della provincia di Pisa sono in zona sismica 3, e a Vecchiano l'accelerazione attesa è di circa 0,121 g. In pianura il problema strutturale più frequente è il terreno morbido e umido: durante il sopralluogo le crepe dovute a cedimenti vanno guardate con attenzione.
Il rischio da conoscere è l'acqua. Il capoluogo sta a pochi metri sul mare, fra il Serchio chiuso dagli argini e le terre di bonifica verso Massaciuccoli; il fiume ha già rotto gli argini in passato, e le zone basse restano asciutte grazie a canali e idrovore. Il report controlla sull'indirizzo le mappe ufficiali degli allagamenti. Le mappe catastali dell'Agenzia delle Entrate sono disponibili.
Punti chiave
- Frazioni fra Serchio, colline e mare, parte del territorio nel parco.
- Età media 48,3 anni, over 65 al 27,4%.
- Zona sismica 3 come tutta la provincia di Pisa.
- Terre basse di bonifica: allagamenti da verificare per indirizzo.
In breve
Vecchiano è un comune della provincia di Pisa, in Toscana. A fine 2023 contava 11.839 residenti, 12° su 37 comuni della provincia.
Terremoti
Per la Protezione Civile Vecchiano è in zona sismica 3, una zona dove i terremoti forti sono possibili ma rari. Tutti i 37 comuni della provincia sono nella stessa zona.
Nel centro abitato lo scuotimento del terreno atteso (accelerazione di picco, in sigla PGA) è di circa 0,121 g, un valore moderato: è il livello che ha il 10% di probabilità di essere superato in 50 anni, su roccia.
Anche in zona 3 le norme antisismiche valgono per le costruzioni nuove: per un edificio vecchio chiedi anno di progetto e interventi strutturali.
Abitanti
Rispetto al censimento 2011 i residenti sono diminuiti del 4,3%. L'età media stimata è di 48 anni, in linea con la provincia. Ha più di 65 anni il 27% dei residenti (in regione il 26%). I residenti stranieri sono il 6,5%. In media una famiglia ha 2,3 componenti.
Redditi e clima
Nell'anno d'imposta 2024 chi a Vecchiano ha dichiarato un reddito imponibile ne ha dichiarato in media 24.285 euro, meno della media della provincia (25.727 euro). In Italia la media è di 24.895 euro.
Vecchiano è in zona climatica D, con 1.600 gradi giorno: il riscaldamento si accende nel periodo 1 novembre - 15 aprile, al massimo 12 ore al giorno. Nella stessa tabella la casa comunale è a 5 metri sul mare.
Servizi
Negli elenchi ufficiali dei ministeri dell'Istruzione e della Salute a Vecchiano risultano 9 scuole e 3 farmacie. Nei dati di Overture Maps risultano anche 4 attività di alimentari e supermercati, 4 strutture sanitarie, 10 strutture sportive e 2 aree verdi e parchi.
Le strutture sanitarie sono 0,3 ogni 1.000 abitanti, meno della media della provincia (1,0).
Trasporto pubblico
Per questo comune non abbiamo ancora gli orari aperti del trasporto pubblico.
Quanto è costruito
Edifici, strade, piazzali e altre superfici coperte occupano il 7,9% del territorio di Vecchiano, contro il 7,0% della provincia e il 6,2% della regione. Nel 2024 il suolo consumato è rimasto quasi uguale.
Radon e siti contaminati
Vecchiano non è tra i comuni in area prioritaria per il radon individuati dalla Regione Toscana nel 2025. Il radon cambia da edificio a edificio e si conosce solo misurandolo, soprattutto ai piani terra e interrati.
Nelle banche dati ufficiali a Vecchiano c'è un sito contaminato o ancora in verifica, e altri 3 sono stati bonificati o chiusi. Il report dice se ce n'è uno vicino all'indirizzo.
Frane e allagamenti
Il pericolo di frane e allagamenti cambia da una strada all'altra anche dentro Vecchiano: il report lo controlla sull'indirizzo con le mappe di ISPRA.
Prezzi delle case
I prezzi al metro quadro dell'Agenzia delle Entrate (OMI) valgono per zona, non per comune: il report dà l'intervallo della zona dell'indirizzo.
Catasto
Le mappe catastali di Vecchiano sono pubbliche: dall'indirizzo il report trova foglio e particella.
Vivibilità zona per zona
L'indice di vivibilità di Vicinalia va da 0 a 100 e guarda il posto, non chi ci abita: servizi a piedi, trasporti, verde, sicurezza del territorio, aria, quiete, edifici e connessione. Qui è calcolato al centro di ognuna delle 70 sezioni di censimento abitate a Vecchiano. Metà dei residenti vive in zone con indice 59 o più.
Residenti per fascia
- modesta 0,9%
- discreta 77,3%
- buona 21,8%
Indice di Vicinalia per sezione, licenza CC BY-SA 4.0. Dati: IdroGEO ISPRA (2026), Istat, INGV, EEA, AGCOM, Overture Maps e OpenStreetMap.
Il colore è il valore al centro della sezione. Per un indirizzo preciso cercalo qui sopra: il calcolo gratuito guarda il punto esatto. Come si calcola l'indice
Fonti dei dati
- Classificazione sismica dei comuni, Dipartimento della Protezione Civile. Licenza CC BY 4.0, aggiornata a 2025-05.
- Pericolosità sismica MPS04, INGV. Licenza CC BY 4.0, modello del 2004.
- Dati per sezione di censimento, Istat. Licenza CC BY 4.0, residenti a fine 2023, confronto con il censimento 2011.
- Places, Overture Maps Foundation. Licenza CDLA Permissive 2.0 e altre per fornitore, release 2026-10-21.0.
- Redditi e principali variabili IRPEF su base comunale, MEF, Dipartimento delle Finanze. Licenza CC BY 3.0 IT, anno d'imposta 2024.
- Zone climatiche e gradi giorno dei comuni (DPR 412/1993, Allegato A), Normattiva. Licenza CC BY 4.0, testo vigente.
- Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici, ISPRA e SNPA. Licenza CC BY 4.0, dati 2024.
- Carta predittiva del radon su base comunale, ISPRA. Licenza CC BY 4.0, versione 2022-11.
- Aree prioritarie per il radon (D.Lgs. 101/2020), Regione Toscana, elenco nazionale raccolto da ARPA Lombardia. Licenza Atto pubblico (art. 5 L. 633/1941), 2025.
- Siti contaminati, ISPRA, MOSAICO - Banca dati nazionale dei siti oggetto di procedimento di bonifica. Licenza CC BY 4.0, aggiornato al 12 novembre 2026.
- Indice di vivibilità per sezione di censimento, Vicinalia, dai dati dei blocchi del report. Licenza CC BY-SA 4.0, calcolato il 30 settembre 2026.
- Elenco dei comuni italiani, Istat. Licenza CC BY 4.0, aggiornato al 21 febbraio 2026.
Codice ISTAT 050037. Il testo di questa pagina è costruito automaticamente dai dati.