Come sapere se una casa è a rischio frane

Servono due controlli sull'indirizzo, da leggere insieme. Il primo è la mappa delle zone a pericolo di frana dei piani delle Autorità di bacino, che ISPRA riunisce per tutta Italia; il secondo è l'inventario delle frane già avvenute, che dice se il terreno attorno si è già mosso. A questi si aggiunge un dato misurato dal satellite: se il suolo sotto l'edificio si sta abbassando.

Le classi di pericolosità da frana

Nei piani per l'assetto idrogeologico (PAI) le zone dove una frana può avvenire sono divise in quattro classi, più le aree di attenzione, dove il pericolo è possibile ma non è ancora stato classificato. Il report usa parole comuni e lascia la sigla tra parentesi:

Se la zona non tocca il lotto ma è a meno di 100 metri, il blocco è da considerare, qualunque sia la classe. Una frana non si ferma al confine di proprietà: una scarpata sopra la casa o un tratto instabile della strada d'accesso pesano quanto il terreno su cui poggiano le fondamenta.

La mappa nazionale che il report usa è la mosaicatura ISPRA del 2024. Conta 1.060.084 aree, di cui 148.294 a pericolosità molto elevata (P4) e 267.808 elevata (P3). Ogni Autorità di bacino le ha disegnate con i suoi criteri: ISPRA li ha resi il più possibile omogenei, ma fra un distretto e l'altro qualche differenza resta.

Le frane già avvenute: l'inventario IFFI

L'inventario dei fenomeni franosi in Italia (IFFI), curato da ISPRA con Regioni e Province autonome, registra le frane rilevate sul territorio con il loro perimetro: più di 600 mila. Il piano dice dove una frana potrebbe avvenire, l'inventario dove è già avvenuta.

Il report conta le frane censite che toccano il lotto, quelle a meno di 100 metri e quelle a meno di 500 metri, con il tipo di movimento: crollo, scivolamento, colamento lento o rapido, sprofondamento. Una frana che tocca il lotto o passa entro 100 metri rende il blocco da considerare anche dove il piano non segna nessuna zona; quelle fra 100 e 500 metri servono a capire il versante e non cambiano il giudizio. Se per la zona l'inventario non è disponibile, il blocco lo scrive.

L'inventario ha due limiti da conoscere. Non dice se una frana è ancora attiva o se è stata messa in sicurezza, e l'assenza di frane censite non esclude il pericolo.

Il suolo che si abbassa

Il terzo dato viene dal servizio europeo Copernicus (EGMS), che con i satelliti Sentinel-1 misura di quanti millimetri all'anno il suolo si abbassa o si alza, su una griglia di punti ogni 100 metri. Il report prende i punti vicini all'edificio e ne calcola il valore di mezzo: entro 2 millimetri all'anno, in su o in giù, il suolo è stabile, fra 2 e 5 verso il basso si abbassa lentamente, da 5 in su si abbassa in modo marcato. Quando tra punti vicini la velocità cambia di 4 millimetri all'anno o più, il report lo segnala, perché un abbassamento non uniforme sollecita le strutture più di uno uniforme.

Nel centro di Forlì, in corso della Repubblica, il report trova 24 punti di misura entro 250 metri e un suolo che si abbassa lentamente, di circa 3,4 millimetri all'anno. È una situazione frequente in pianura e spesso non dà problemi, ma se l'edificio ha crepe conviene farlo vedere a un tecnico. Il fenomeno si chiama subsidenza: è un fenomeno diverso da una frana, che sulle case lascia segni simili.

Cosa chiedere prima di comprare

Le crepe sono il primo segnale. Al venditore va chiesto se nell'edificio o sul lotto ci sono mai stati crepe, cedimenti o movimenti del terreno, e se sono stati fatti lavori di consolidamento; meglio avere le carte dei lavori e il nome di chi li ha progettati.

Se la casa è costruita su un versante, chiedi se esiste una relazione geologica, fatta per la costruzione o per interventi successivi, e cosa dice del terreno. Un tecnico di fiducia può guardare le opere di sostegno: muri di contenimento, scarpate, drenaggi, la strada che porta alla casa.

Al Comune si chiede se le frane censite vicino all'immobile sono ancora attive o sono state messe in sicurezza, e se il piano per frane e alluvioni pone limiti a ristrutturazioni, ampliamenti o nuove costruzioni sul lotto. Nelle zone a pericolosità molto elevata o elevata è la domanda più importante, insieme a quella sul vincolo idrogeologico (R.D. 3267/1923) se la casa è in collina o in montagna.

Cosa trovi nel report

Scrivi l'indirizzo: subito e gratis vedi l'indice di vivibilità della zona, che tiene conto anche di frane, allagamenti e terremoti. Nel report completo il blocco sulle frane dice se il lotto catastale cade in una zona del piano, quanta parte ne è coinvolta, quale classe c'è nei 100 metri attorno e quante frane censite ci sono vicino, con una mappa di un chilometro di lato che mostra le zone per classe e il perimetro delle frane. Dove il lotto catastale non c'è, come in provincia di Bolzano, il controllo si fa sul punto dell'indirizzo e su un cerchio di 100 metri, e il report lo dice. I movimenti del suolo hanno un blocco a parte. Le domande su crepe, muri di sostegno e limiti ai lavori compaiono nella guida all'acquisto quando il blocco trova zone a pericolo o frane censite vicine.

Un risultato verde vuol dire controllato. Nell'esempio di Rimini il blocco è favorevole perché non ci sono zone a pericolo nel lotto e nei 100 metri attorno e nessuna frana censita entro 500 metri, mentre lo stesso edificio è critico per gli allagamenti (Come sapere se una casa è in zona alluvionale).

Per un terreno il report si crea con foglio e particella o con le coordinate, e la scheda gratuita dà già superficie, pendenza e quota: Controlla un terreno prima di comprarlo.

Limiti e fonti

La mosaicatura nazionale non ha valore legale: per una verifica ufficiale fa fede il piano dell'Autorità di bacino distrettuale, recepito dal piano urbanistico del Comune. Il report non sostituisce il sopralluogo di un geologo o di un tecnico, e le frane non entrano nel calcolo di quanto costano in media alluvioni e terremoti, perché non esiste un modello aperto che lo dica.

Le fonti sono ISPRA, Mosaicatura nazionale delle aree a pericolosità da frana PAI (v. 5.0 - 2024), con licenza CC BY 4.0, e l'Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia (IFFI) di ISPRA con Regioni e Province autonome, con licenza CC BY-SA 4.0: quello che il report ricava dall'inventario, compreso il dato di Rimini citato qui, esce con la stessa licenza. Si consultano su IdroGEO. Per i movimenti del suolo, European Ground Motion Service di Copernicus. Come le usiamo: Frane e allagamenti.

Domande frequenti

Una frana censita vicino vuol dire che la casa è in pericolo?

Non da sola. L'inventario registra le frane avvenute, senza dire se sono ancora attive. È un buon motivo per chiedere al Comune se la frana è stata messa in sicurezza e per far guardare versante e muri di sostegno da un tecnico.

Il report sostituisce una relazione geologica?

No. Il report dice cosa risulta dalle mappe pubbliche per il lotto e i dintorni. Lo stato del terreno sotto l'edificio lo accertano un geologo o un tecnico sul posto.

Si può ristrutturare una casa in una zona a pericolosità molto elevata?

Dipende dalle norme del piano dell'Autorità di bacino per quella zona, che possono limitare ampliamenti e nuove costruzioni. Il report prepara la domanda per il Comune, la risposta la dà l'ufficio tecnico.

Il controllo vale anche per un terreno?

Sì. Scegli "Un terreno" e cerca il lotto con foglio e particella o con le coordinate: il report controlla frane, allagamenti e movimenti del suolo come per una casa.