Cosa si può costruire su un lotto: il piano del Comune

Lo decide il piano urbanistico del Comune, il vecchio piano regolatore, che oggi in Lombardia si chiama PGT, in Veneto piano degli interventi (PI) e in Piemonte piano regolatore generale comunale (PRGC). Il piano divide il territorio in zone e per ognuna fissa cosa si può fare e quanto. Per un lotto preciso il documento che fa fede è il certificato di destinazione urbanistica, che si chiede al Comune con foglio e particella.

Dove si legge il piano

Il piano è pubblico. La legge sulla trasparenza obbliga i Comuni a pubblicare sul proprio sito gli strumenti urbanistici e le loro varianti, e finché non sono pubblicati non hanno effetto (D.Lgs. 33/2013, articolo 39). Di solito si trovano nella sezione "Amministrazione trasparente", alla voce sulla pianificazione e il governo del territorio, oppure nelle pagine dell'ufficio urbanistica.

Servono due cose: la tavola, cioè la mappa colorata con le zone, e le norme tecniche di attuazione, dove per ogni zona sono scritti indici, altezze, distanze e usi ammessi. La tavola da sola dice solo in che zona sei. Alcune Regioni riuniscono le tavole di tutti i Comuni in un'unica mappa: in Lombardia i PGT si consultano online sul Geoportale della Regione, e lo stesso fanno il Veneto, la Provincia di Bolzano e la Città metropolitana di Torino (come le usiamo).

Le zone A, B, C, D, E e F

Le lettere vengono da un decreto del 1968, il DM 2 aprile 1968, n. 1444, che ha diviso il territorio in sei zone territoriali omogenee e ha fissato per ciascuna alcuni limiti che nessun piano può superare.

Chi cerca "zona B cosa significa" di solito ha davanti un lotto in città. Per il decreto una zona è parzialmente costruita, e quindi B, se gli edifici coprono almeno un ottavo (il 12,5%) della superficie e la densità supera 1,5 metri cubi per metro quadro; sotto quelle soglie è una zona C. In pratica in zona B si può quasi sempre costruire o ricostruire, ma i volumi e le altezze li decidono le norme del piano, e spesso il lotto libero rimasto è piccolo.

La zona E è quella che delude più spesso chi compra un campo pensando di farci casa. Il decreto ammette per le abitazioni al massimo 0,03 metri cubi per metro quadro: su un ettaro fanno 300 metri cubi, e le leggi regionali di solito riservano anche quelli a chi fa l'agricoltore. Zona per zona, con i limiti del decreto: Zone urbanistiche A, B, C, D, E, F: cosa significano.

Non tutti i piani usano ancora le lettere. Molti PGT lombardi parlano di città consolidata, ambiti di trasformazione e aree agricole, i piani di Torino hanno sigle proprie. I limiti del 1968 restano il riferimento, salvo le deroghe che una Regione può introdurre con una sua legge (DPR 380/2001, articolo 2-bis).

I vincoli che si sommano al piano

Una zona edificabile può restare ferma per un vincolo che il piano non disegna, o che disegna in un'altra tavola. I più frequenti:

• il paesaggio: entro 300 metri dalla costa, 150 metri da fiumi e torrenti iscritti negli elenchi, nei boschi e nelle aree dichiarate di notevole interesse pubblico si costruisce solo con l'autorizzazione paesaggistica (D.Lgs. 42/2004, articoli 136 e 142), chiamata vincolo paesaggistico;
• le fasce di rispetto di strade, ferrovie, cimiteri, depuratori e pozzi dell'acquedotto, dove costruire è vietato o limitato;
• le aree percorse dal fuoco: su boschi e pascoli bruciati per dieci anni non si costruisce e per quindici non cambia la destinazione, e l'atto di vendita deve citarlo, pena la nullità (legge 353/2000, articolo 10);
• le frane e le alluvioni: nelle aree a pericolosità alta dei piani delle Autorità di bacino (PAI) le norme limitano o vietano le costruzioni nuove.

Il certificato del Comune riporta molti di questi vincoli, ma non sempre tutti: per il paesaggio la risposta certa la dà la Soprintendenza, per gli incendi il catasto comunale delle aree percorse dal fuoco.

Cosa trovi nel report

Cerca il terreno con foglio e particella o con le coordinate. Subito e gratis vedi la scheda del terreno: superficie, pendenza, quota e cosa c'è attorno. Nel report completo, scegliendo "Un terreno":

• in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, cosa prevede il piano del Comune per il lotto, con la quota del lotto in ogni area: città già costruita, area di trasformazione, area agricola, area per servizi pubblici, in Veneto la zona dalla A alla F, a Torino la sigla del piano, più il centro storico e, in Lombardia, fasce di rispetto e fattibilità geologica (Piani dei Comuni);
• in tutta Italia i vincoli di paesaggio del Ministero della Cultura e le aree bruciate viste dal satellite europeo, con l'anno dell'incendio (Vincoli, incendi e rumore), oltre a frane, allagamenti, parchi e siti Natura 2000;
• le domande da fare al Comune, al venditore e al notaio, a partire dal certificato di destinazione urbanistica.

Nelle altre regioni il blocco del piano non c'è, perché nessuna pubblica un mosaico aperto e aggiornato dei piani dei suoi Comuni: lì il report prepara la domanda e il certificato dà la risposta. Anche la carta dei vincoli di paesaggio ha dei buchi (Valle d'Aosta, Trentino-Alto Adige, Marche, Molise e Sicilia), e dove manca il report lo scrive. Tutto quello che il report dice di un terreno è in Controlla un terreno prima di comprarlo.

Il certificato di destinazione urbanistica

Lo può chiedere chiunque, non solo il proprietario. La domanda va all'ufficio urbanistica del Comune, spesso online, con foglio e particelle; alcuni Comuni vogliono anche un estratto di mappa recente. Il Comune ha 30 giorni per rilasciarlo e il certificato vale un anno, se nel frattempo il piano non cambia (DPR 380/2001, articolo 30). Costa bolli e diritti di segreteria decisi da ogni Comune: a Milano 100 euro più due marche da 16 euro, a Rimini 60 euro fino a dieci particelle più i bolli.

Per vendere un terreno va allegato all'atto, altrimenti l'atto è nullo. Non serve per il giardino o il cortile di un edificio censito al catasto, se in tutto restano sotto i 5.000 metri quadri. Chi compra fa bene a chiederlo prima del preliminare: è lì che "edificabile" diventa un numero. I controlli da fare dopo, dalla prelazione dei confinanti all'accesso, sono nella guida Cosa controllare prima di comprare un terreno.

Domande frequenti

Un terreno agricolo può diventare edificabile?

Solo se il Comune cambia il piano, con una variante o con un piano nuovo, e nessuno può prometterlo in anticipo. Un annuncio che parla di terreno "con possibilità di edificare" va letto accanto al certificato: se il certificato dice zona agricola, oggi è agricolo. Come si controlla, passo per passo: Terreno agricolo o edificabile: come si verifica.

Che differenza c'è tra zona B e zona C?

La zona B è già costruita e il piano la completa, la zona C è dove il piano prevede quartieri nuovi. In zona C spesso serve prima un piano attuativo, con strade, parcheggi e verde da cedere al Comune, e solo dopo si chiede il permesso di costruire.

Il report sostituisce il certificato di destinazione urbanistica?

No. Il report riassume le mappe pubblicate da Regioni e Province e le confronta con il lotto; le norme precise e il valore legale restano nel piano del Comune e nel certificato.

Per una casa serve il certificato?

Per vendere una casa con il suo cortile sotto i 5.000 metri quadri non serve. Conviene chiederlo se pensi di ampliarla, di cambiarne l'uso o di costruire nel giardino.