Prezzi al metro quadro della zona: le quotazioni OMI spiegate

Le quotazioni OMI sono i prezzi minimi e massimi al metro quadro che l'Agenzia delle Entrate pubblica due volte l'anno per ogni zona di ogni comune, per chi compra e per chi affitta. Dicono in che fascia di prezzo si muovono le case normali di quella zona. Il prezzo di una casa precisa lo fanno poi il piano, lo stato, l'esposizione e la trattativa.

Cosa sono le quotazioni OMI

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Divide il territorio di ogni comune in zone dove il mercato è simile, le zone OMI, e per ciascuna rileva i prezzi di vendita e di affitto delle case e degli altri immobili. I tecnici dell'Agenzia partono dagli atti di compravendita e dai contratti di affitto e compilano una scheda per ogni immobile. Lo fanno in circa 1.400 comuni, dove si concentra circa il 70% delle vendite; negli altri, dove le vendite sono poche, la quotazione nasce dalla stima per confronto degli stessi tecnici.

Per ogni zona il risultato è una tabella. Le righe sono i tipi di immobile (abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, abitazioni signorili, ville e villini, box, negozi, uffici, capannoni) e i tre stati di manutenzione, ottimo, normale e scadente. Per ogni riga ci sono due intervalli: il prezzo di vendita in euro al metro quadro e l'affitto in euro al metro quadro al mese. Uno degli stati è segnato come il più diffuso nella zona.

I dati escono ogni semestre. Secondo il manuale dell'Osservatorio il secondo semestre di un anno si pubblica entro il 15 marzo dell'anno dopo e il primo semestre entro il 15 ottobre: l'ultimo uscito, al momento in cui scriviamo, è il secondo semestre 2025, pubblicato il 16 marzo 2026. Le quotazioni arrivano quindi con qualche mese di ritardo sul mercato.

Come trovi la zona OMI di un indirizzo

La strada ufficiale è la consultazione delle quotazioni OMI sulla mappa GEOPOI dell'Agenzia delle Entrate, gratuita e senza registrazione. Dal menu scegli "Ricerca" e scrivi l'indirizzo, oppure sposta la mappa fino alla casa, poi clicca sulla zona: si apre la scheda con il codice della zona, la sua descrizione e i prezzi dell'ultimo semestre. La mappa copre i semestri dal 2016 in poi; per quelli dal 2006 c'è anche la ricerca a testo sul sito dell'Agenzia, per provincia, comune e zona.

Oppure scrivi l'indirizzo qui sopra: subito e gratis vedi l'indice di vivibilità della zona, e il report completo parte proprio dalla zona OMI in cui cade la casa.

Una cosa da sapere. Nel 2024 l'Agenzia ha ridisegnato le zone di circa 900 comuni (è la revisione che fa ogni dieci anni) e i nuovi confini valgono dal secondo semestre 2024. Se confronti i prezzi di oggi con quelli di qualche anno fa, controlla che la zona sia rimasta la stessa.

Cosa vogliono dire B, C, D, E e R

Ogni zona ha un codice fatto di una lettera e di un numero. La lettera è la fascia, cioè dove sta la zona rispetto al centro abitato: B centrale, C semicentrale, D periferica, E suburbana (i nuclei staccati dal centro, come molte frazioni) e R extraurbana, la campagna, che nel linguaggio comune si chiama anche rurale. Il numero serve solo a distinguere le zone della stessa fascia: B1 è la prima zona centrale, B12 la dodicesima, e non vuol dire che una costi più dell'altra.

I comuni piccoli hanno poche zone: su quasi 7.900 comuni, circa 5.500 ne hanno al massimo tre. Milano ne ha più di quaranta. Esempi e dettagli sono nell'articolo Le sigle delle zone OMI: B1, C2, D1, R1.

Perché è un intervallo e non il valore della casa

L'Agenzia lo scrive in chiaro nel suo manuale: le quotazioni "non possano intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile". L'intervallo è quello in cui cade più probabilmente il valore medio delle case in condizioni ordinarie della zona. Le case di particolare pregio e quelle molto degradate restano fuori, e le zone sono disegnate in modo che, di norma, il prezzo massimo non superi di oltre il 50% il minimo per il tipo di casa più diffuso.

Dentro quell'intervallo, e a volte fuori, la singola casa si sposta per il piano, l'ascensore, la luce e l'esposizione, le finiture, gli impianti, la classe energetica, il box o la cantina, lo stato del condominio. Conta anche come si misurano i metri quadri: la scheda della zona dice se il prezzo è riferito alla superficie lorda o netta. Per un mutuo, una successione o una divisione il valore lo fa una perizia.

Cosa trovi nel report

Il blocco "Prezzi al metro quadro della zona" parte dalla zona OMI dell'indirizzo, con fascia e descrizione, e mostra gli intervalli di vendita e di affitto per i tipi di casa presenti nella zona e per stato di manutenzione, con quello più diffuso in evidenza. Sotto ci sono il confronto con lo stesso semestre dell'anno prima, l'andamento negli anni dal 2004 (con i vuoti dove le zone sono state ridisegnate), un rendimento lordo indicativo da affitto calcolato sugli intervalli della zona e il numero di case vendute nell'ultimo anno nel comune o nella provincia.

Sono sempre prezzi di tutta la zona, con il semestre del dato e la citazione "Agenzia Entrate - OMI". Il report non stima il valore del singolo appartamento, e sul sito non pubblichiamo tabelle di prezzi per comune: come usiamo i dati è spiegato in Prezzi della zona.

Domande frequenti

Le quotazioni OMI sono i prezzi delle case vendute?

Non esattamente. L'Agenzia parte dalle compravendite e dagli affitti della zona, ma dove ce ne sono pochi usa la stima dei suoi tecnici. Il risultato descrive il valore delle case ordinarie della zona, non la media dei rogiti di un semestre.

Ogni quanto si aggiornano le quotazioni OMI?

Due volte l'anno. Il secondo semestre esce entro metà marzo dell'anno dopo, il primo entro metà ottobre. I confini delle zone si rivedono più di rado, con una revisione generale ogni dieci anni: l'ultima è del 2024.

Posso usare le quotazioni OMI per sapere quanto vale la mia casa?

Per un ordine di grandezza sì, per un valore no. Una casa in ottimo stato all'ultimo piano e una da ristrutturare al piano terra stanno nella stessa zona ma non allo stesso prezzo. Per un valore da usare in banca o davanti a un notaio serve una perizia.

Perché in alcune zone mancano i prezzi?

Alcune zone hanno pochissime case o quasi nessuna vendita, e l'Agenzia non pubblica valori. Succede anche nei comuni dove la rilevazione è sospesa dopo un terremoto, come Norcia, Amatrice e Accumoli.