Cosa controllare prima di comprare casa

Quando si visita una casa si guardano luce, metri quadri e stato delle stanze. Molte delle informazioni che pesano davvero sulla decisione però non si vedono durante la visita: se la zona si allaga, come è stato costruito l'edificio, se la planimetria corrisponde alla realtà, se ci sono lavori condominiali già decisi o ipoteche da cancellare.

Questa guida mette in ordine i controlli, dal più semplice al più tecnico. I primi tre si fanno da soli, con i dati pubblici, anche prima di chiamare l'agenzia. Gli altri richiedono documenti del venditore e l'aiuto di un tecnico e del notaio. Non sostituisce il loro lavoro: serve ad arrivare preparati.

1. La zona: alluvioni, frane e terremoti

È il controllo che si dimentica più spesso ed è uno dei pochi che non si può correggere con una ristrutturazione.

Alluvioni. Le Autorità di bacino delimitano le aree che si possono allagare in tre scenari di pericolosità idraulica: P3 per le alluvioni frequenti (in media una ogni 20-50 anni), P2 per quelle poco frequenti (una ogni 100-200 anni), P1 per quelle rare. ISPRA riunisce queste mappe su tutta Italia nella piattaforma IdroGEO. Se la casa è in area P2 o P3 non è per forza da scartare, ma cambiano le domande da fare: ci sono cantine, box o taverne interrate? A che altezza è il piano terra rispetto alla strada? L'edificio si è già allagato? Ci sono pompe o paratie?

Frane. Nei territori collinari e montani conta la pericolosità da frana del PAI, divisa in classi da P4 (molto elevata) a P1 (moderata), più le aree di attenzione. Utile anche l'inventario delle frane già avvenute, IFFI. Una frana censita vicino non significa che la casa sia in pericolo, ma è un buon motivo per chiedere a un geologo o all'ufficio tecnico del Comune.

Terremoti. Ogni comune è in una zona sismica da 1 a 4, ma la zona dice quanto è pericolosa l'area, non quanto è sicuro l'edificio. Per questo, nelle zone 1 e 2 soprattutto, contano l'anno di progetto e gli eventuali interventi strutturali (vedi il punto 4).

Le mappe nazionali sono una prima indicazione e non hanno valore legale: per una verifica ufficiale fanno fede i piani dell'Autorità di bacino e gli strumenti urbanistici del Comune. Il nostro report controlla questi tre temi sul punto esatto dell'indirizzo e li spiega in parole semplici, con la fonte di ogni dato.

Da sapere: per le abitazioni private l'assicurazione contro terremoti e alluvioni non è obbligatoria. Conoscere il rischio aiuta anche a valutare se e quale polizza fare.

2. Il quartiere: servizi, trasporti e abitanti

Tornare nella zona in orari diversi resta il modo migliore per capirla: la mattina di un giorno feriale, la sera, il fine settimana. Prima di farlo, qualche dato aiuta a sapere cosa guardare.

• Servizi. Quanto distano scuole, farmacia, supermercato, medico e parchi? Una distanza di 500 metri si percorre a piedi in 6-7 minuti, un chilometro in circa 12-15.
• Trasporti. Dove sono le fermate più vicine, quali linee passano e con che frequenza, specie la sera e nei festivi. Per chi lavora in città fa differenza avere una metropolitana o un treno regionale entro pochi minuti.
• Abitanti. L'Istat pubblica i dati per sezione di censimento, che in città corrisponde spesso a un isolato: età media, famiglie, case vuote e come è cambiata la popolazione dal 2011. Una zona con molte case non occupate o in forte calo di residenti può avere prezzi più bassi, ma anche meno servizi nel tempo.
• Rumore e traffico. Strade a scorrimento veloce, ferrovie, locali notturni e aeroporti vicini si notano meglio con una visita all'ora di punta e con le finestre aperte.

Chiedi anche al Comune o guarda sul suo sito se sono previste opere importanti nella zona: una nuova strada, un cantiere lungo, un centro commerciale.

3. I prezzi della zona

Prima di fare una proposta conviene sapere in che intervallo si muovono i prezzi. L'Agenzia delle Entrate, con l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), pubblica due volte l'anno il prezzo minimo e massimo al metro quadro per ogni zona del comune, per comprare e per affittare, distinto per tipo di immobile e stato di manutenzione.

Come usarli:

1. Trova la zona della casa e il tipo di immobile (per esempio "abitazioni civili", stato "normale").
2. Moltiplica i valori minimo e massimo per la superficie commerciale: ottieni un intervallo, non un prezzo.
3. Confronta il prezzo richiesto con quell'intervallo e con le case simili in vendita nella stessa via.

Le quotazioni sono di larga massima, escono con qualche mese di ritardo e non conoscono piano, esposizione, finiture e stato reale. Se il prezzo richiesto è molto sopra l'intervallo, chiedi al venditore cosa lo giustifica; se è molto sotto, cerca il motivo prima di entusiasmarti. Per una stima vera serve un perito, che è anche quello che manderà la banca se chiedi un mutuo.

4. L'edificio e il condominio

Anno di costruzione e strutture. Chiedi l'anno del progetto, non solo quello di fine lavori. In Italia le norme tecniche antisismiche aggiornate (NTC 2008) sono obbligatorie per i progetti dal luglio 2009; gli edifici più vecchi possono essere comunque sicuri, ma conviene sapere se hanno avuto interventi di miglioramento. Crepe diagonali nei muri, porte che non chiudono e macchie di umidità sono segnali da far vedere a un tecnico.

Certificato energetico. L'attestato di prestazione energetica (APE) indica la classe energetica della casa e va allegato all'atto di vendita. Una classe bassa significa bollette più alte e, spesso, lavori da mettere in conto.

Impianti. Chiedi le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, gas e riscaldamento, il libretto della caldaia e l'ultima manutenzione.

Condominio. Chiedi all'amministratore, tramite il venditore, il regolamento, i verbali delle ultime assemblee, il bilancio e la situazione delle spese. Due punti contano più degli altri: i lavori straordinari già deliberati, che possono costare migliaia di euro, e le spese non pagate dal venditore, perché chi compra risponde insieme a lui di quelle dell'anno in corso e dell'anno precedente. Le domande da fare sono raccolte in Cosa chiedere all'amministratore prima di comprare casa.

5. I documenti catastali

Il catasto descrive l'immobile ai fini fiscali. Ogni appartamento è identificato da comune, foglio, particella e subalterno.

Cosa chiedere e controllare:

• Visura catastale. La visura riporta categoria, classe, consistenza, rendita e intestatari. Verifica che l'intestatario sia chi vende e che la categoria sia coerente con l'uso (per esempio un'abitazione in categoria A e non un magazzino in C/2).
• Planimetria catastale. Confrontala stanza per stanza con la casa: pareti spostate, un bagno in più, una veranda chiusa o una soffitta diventata camera devono risultare.
• Conformità catastale. Dal 2010 l'atto di vendita deve contenere la dichiarazione che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto. Se non corrispondono va presentato un aggiornamento prima del rogito.

6. La regolarità urbanistica

È diversa dalla conformità catastale e più importante: riguarda i permessi con cui la casa è stata costruita e modificata. Un immobile può essere perfettamente accatastato e avere comunque abusi edilizi.

Il tecnico di fiducia (geometra, architetto o ingegnere) chiede in Comune l'accesso agli atti e ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile: il titolo edilizio originario (licenza, concessione o permesso di costruire) e quelli delle modifiche successive (DIA, SCIA, CILA). Poi lo confronta con lo stato reale. Controlla anche l'agibilità.

Le piccole differenze rientrano spesso nelle tolleranze previste dalla legge, ampliate nel 2024; altre si possono sanare, con costi e tempi da conoscere prima di firmare. Alcuni abusi non sono sanabili e possono rendere difficile ottenere un mutuo o rivendere. Questa verifica costa qualche centinaio di euro e conviene farla prima del compromesso, non dopo.

7. Ipoteche, pignoramenti e provenienza

Il notaio verifica al Servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (le ex conservatorie) se sull'immobile ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli trascritti. Un'ipoteca per il mutuo del venditore è normale e si cancella con il pagamento al rogito; un pignoramento o una causa in corso richiedono molta più attenzione.

Chiedi anche da dove arriva la proprietà: se la casa è stata ricevuta con una donazione recente, parlane con il notaio prima della proposta, perché può comportare rischi per chi compra e rendere più difficile il mutuo. Verifica infine eventuali servitù, per esempio di passaggio, e i diritti di terzi.

8. Proposta e compromesso

La proposta di acquisto, una volta accettata, vincola entrambe le parti. Prima di firmarla:

• inserisci le condizioni sospensive che ti servono, per esempio la concessione del mutuo o l'esito positivo delle verifiche urbanistiche;
• chiarisci l'importo e la natura della caparra e cosa succede se una delle parti si ritira;
• elenca cosa resta nella casa (cucina, arredi, climatizzatori) e lo stato in cui verrà consegnata.

Il contratto preliminare (compromesso) si può trascrivere nei registri immobiliari: così è protetto da ipoteche, pignoramenti o vendite a terzi successivi alla trascrizione. Ha un costo, ma conviene quando tra compromesso e rogito passano mesi o quando versi un anticipo importante.

La lista in breve

I primi tre punti li trovi riassunti nel nostro report partendo dall'indirizzo, con le fonti di ogni dato. Per gli altri servono i documenti del venditore e i professionisti: arrivarci con le domande giuste fa risparmiare tempo e, spesso, denaro.

Fonti

• ISPRA, piattaforma IdroGEO: pericolosità da frana e idraulica, inventario IFFI.
• Dipartimento della Protezione Civile, classificazione sismica.
• Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari OMI.
• Istat, dati per sezioni di censimento.
• Decreto legge 78/2010, articolo 19, comma 14 (conformità catastale negli atti); DPR 380/2001, articolo 9-bis (stato legittimo); codice civile, articolo 2645-bis (trascrizione del preliminare) e articolo 63 delle disposizioni di attuazione (spese condominiali).