Cosa chiedere all'amministratore prima di comprare casa

In un appartamento in condominio una parte dei costi, e a volte dei problemi, non dipende da te ma dalle decisioni dell'assemblea. Prima della proposta, o al più tardi prima del compromesso, conviene avere un quadro chiaro. L'amministratore risponde al proprietario: le richieste passano quindi dal venditore o dall'agenzia, con il suo consenso.

Le spese non pagate

Chi compra risponde insieme al venditore delle spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente che il venditore non ha pagato (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Chiedi quindi una dichiarazione dell'amministratore con:

• la situazione dei pagamenti del venditore, anno per anno;
• l'importo delle rate ordinarie e la loro scadenza;
• eventuali conguagli ancora da approvare.

Nel compromesso si può prevedere che il venditore paghi tutto il dovuto entro il rogito.

I lavori straordinari

È la voce che pesa di più. Chiedi i verbali delle assemblee degli ultimi due o tre anni e verifica se sono stati deliberati lavori: rifacimento di facciate, tetto, ascensore, impianto di riscaldamento, adeguamenti antincendio.

Chi paga i lavori già deliberati ma non ancora eseguiti dipende dagli accordi: se il compromesso non dice nulla possono nascere contestazioni. Scrivi in modo esplicito chi sostiene le rate già approvate e quelle future.

Chiedi anche se sono in discussione lavori non ancora deliberati: una facciata segnalata come pericolosa oggi può diventare una spesa tra un anno.

Il bilancio e il fondo

Chiedi l'ultimo rendiconto approvato e il preventivo dell'anno. Guarda:

• le spese ordinarie annue per millesimi, per capire quanto pagherai;
• eventuali debiti del condominio verso fornitori;
• la presenza di un fondo per i lavori straordinari.

Liti e cause

Chiedi se ci sono cause in corso: con fornitori, con l'impresa che ha fatto i lavori, tra condomini o con terzi. Una causa persa dal condominio può tradursi in spese straordinarie per tutti.

Regolamento e tabelle millesimali

Il regolamento di condominio può contenere limiti importanti: divieto di affittare per brevi periodi, di tenere animali, di cambiare destinazione d'uso dei locali o di installare condizionatori in facciata. Chiedi il regolamento e le tabelle millesimali, e verifica i millesimi dell'appartamento, del box e della cantina.

Parti comuni e impianti

Domande utili:

• il riscaldamento è centralizzato o autonomo? Se centralizzato, ci sono le valvole per contabilizzare i consumi?
• l'ascensore è a norma? Ci sono verifiche recenti?
• il certificato di prevenzione incendi, dove serve (per esempio con autorimesse sopra una certa dimensione), è valido?
• ci sono stati allagamenti di cantine e box? Esiste un impianto di sollevamento delle acque?

L'ultima domanda è importante se la zona è in un'area a pericolosità idraulica: la guida completa spiega come controllarla.

Una lista da inviare

Puoi girare all'amministratore, tramite il venditore, questa richiesta:

1. dichiarazione sulla situazione dei pagamenti dell'unità, anno in corso e precedente;
2. verbali delle assemblee degli ultimi tre anni;
3. ultimo rendiconto approvato e preventivo in corso;
4. elenco dei lavori straordinari deliberati o in discussione, con importi e rate;
5. regolamento di condominio e tabelle millesimali;
6. informazioni su cause in corso;
7. situazione di ascensore, riscaldamento e prevenzione incendi.

Con queste risposte il prezzo della casa diventa più chiaro: a volte le spese in arrivo valgono una trattativa.