I dati di zona per la relazione, con fonti e date

In una relazione di stima o in una due diligence il dato sul territorio vale quanto la sua citazione. Il report parte da un indirizzo, da foglio e particella o da un punto sulla mappa, e per ogni tema riporta il dataset ufficiale, l'ente che lo pubblica, la licenza e la data di aggiornamento. Si riprende nella relazione senza dover rifare la ricerca delle fonti.

Quali dati, con quale sigla

La tabella riassume i temi che servono più spesso a periti, geometri e notai. Il testo completo di ogni fonte, con i limiti dichiarati, è nelle pagine Fonti.

Piano del Comune e classe energetica esistono solo dove la Regione pubblica i dati: il piano in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, gli attestati in Lombardia e Piemonte. Nel resto d'Italia il blocco non compare.

Per i prezzi il report dà sempre l'intervallo della zona, per vendita e affitto, con lo stato di manutenzione e l'andamento negli anni. Non propone un valore dell'immobile: quello resta la stima del perito. Le mappe nazionali dei rischi sono una ricognizione e non sostituiscono i piani dell'Autorità di bacino né gli strumenti urbanistici, e il report lo scrive accanto al dato.

Una nota sulle licenze. La pericolosità idraulica 2020 e l'inventario IFFI di ISPRA sono in CC BY-SA 4.0: quello che ne deriva, anche la sola classe di un indirizzo, porta la stessa licenza, e i blocchi che li usano lo dichiarano. La mosaicatura frane PAI è in CC BY 4.0 e chiede solo l'attribuzione. Le fonti e le licenze sono stampate in fondo al PDF, pronte da citare.

Particella e fabbricato, non il subalterno

Il report descrive il lotto catastale e l'edificio. Il subalterno non è un dato aperto: categoria, classe, rendita, piano e planimetria della singola unità restano nella visura e nella planimetria catastale, che il report indica tra i documenti da chiedere con costi e uffici. Dove l'Agenzia delle Entrate non pubblica le mappe (province di Trento e Bolzano, Magasa e Valvestino) il blocco del catasto risponde "non disponibile" e spiega perché; nei comuni del catasto tavolare i documenti da chiedere partono dal libro fondiario.

Anche la superficie è quella misurata sulla mappa catastale: indicativa, e diversa dalla superficie catastale ufficiale.

Esportare, confrontare, collegare il gestionale

Chi segue più pratiche li usa insieme. I report si esportano in Excel o CSV con indirizzo, lotto catastale ed esito di ogni tema, per un elenco di immobili da allegare a una due diligence di portafoglio. Il confronto mette fino a 5 report affiancati, tema per tema: utile quando i comparabili di una stima stanno in zone diverse o per scegliere tra più lotti. Con le API il gestionale dello studio crea e legge i report da solo, con un token personale e gli stessi limiti del piano.

Sono compresi nei piani Pro e Studio, con report illimitati; Studio aggiunge fino a 5 utenti e il marchio dello studio sul PDF. Si può creare il report senza la guida all'acquisto, se domande e documenti per il cliente li prepara lo studio. I prezzi sono in Prezzi, il quadro per tutti i professionisti in Professionisti.

Per il notaio e prima dell'atto

Alcuni dati del report toccano direttamente l'atto. Le aree percorse dal fuoco: per quindici anni il vincolo della legge 353/2000, art. 10 va richiamato negli atti di compravendita, pena la nullità; il report segnala l'area rilevata da satellite e rimanda al catasto incendi del Comune, che è il documento che fa fede. Per un terreno il certificato di destinazione urbanistica è obbligatorio a pena di nullità (DPR 380/2001, art. 30) e il report spiega come chiederlo al Comune e quanto costa in alcuni capoluoghi. Dove c'è un vincolo di paesaggio, i lavori che cambiano l'aspetto esterno richiedono l'autorizzazione paesaggistica.

La checklist di due diligence

L'elenco delle verifiche legali, tecniche, urbanistiche e territoriali, con le norme e i collegamenti ufficiali, è nell'articolo Due diligence immobiliare: la checklist. Il report copre la parte territoriale e prepara le altre con i documenti da chiedere.

Per vedere come appare un report vero, con fonti e date, apri il report completo dell'esempio o scarica il PDF. Chi lavora con le agenzie trova i loro strumenti in agenzie immobiliari.