Come sapere se una casa è in zona alluvionale

Si guarda l'indirizzo sulle mappe delle aree allagabili, che le Autorità di bacino disegnano per fiumi, torrenti e mare e che ISPRA riunisce per tutta Italia sulla piattaforma IdroGEO. Se la casa ci cade dentro, la mappa dice anche con che frequenza ci si può aspettare l'acqua. Una risposta con valore legale però la dà solo il piano dell'Autorità di bacino del distretto, insieme alle regole del Comune.

Alluvioni frequenti, poco frequenti e rare

Le mappe seguono i tre scenari della direttiva europea sulle alluvioni del 2007. Nelle aree ad alluvioni frequenti (P3) l'acqua arriva in media una volta ogni 20-50 anni. Nelle aree ad alluvioni poco frequenti (P2) la media sale a una volta ogni 100-200 anni, mentre in quelle ad alluvioni rare (P1) servono eventi estremi. Nel report le stesse classi diventano rischio allagamenti alto, medio e basso, con la sigla accanto.

Le tre aree stanno una dentro l'altra, perché un'alluvione rara copre più terreno di una frequente. Una casa in area P3 è quasi sempre anche in P2 e in P1; una casa "solo in P1" è fuori dalle due aree più esposte. E la frequenza resta una media: una zona P2 non ha un turno assegnato, può allagarsi due volte in pochi anni e poi restare asciutta a lungo.

La mappa nazionale ha anche qualche vuoto. Nelle Marche la versione del 2020 non contiene le aree P3 della vecchia Autorità di bacino regionale, quindi lì l'assenza di un'area ad alluvioni frequenti non vuol dire che il pericolo manchi. La tabella delle classi e le differenze fra le mappe sono nell'articolo Aree allagabili P1, P2 e P3: cosa significano.

Pericolo e rischio non sono la stessa cosa

La classe P misura quanto è probabile che l'acqua arrivi in quel punto: è la pericolosità idraulica, e riguarda il terreno. I piani delle Autorità di bacino indicano a parte il rischio, con classi da R1 a R4, che mette nel conto anche quello che c'è sul posto: case, strade, attività, persone.

Per chi compra la differenza è concreta. Nello stesso palazzo in area P3, l'appartamento al terzo piano e la taverna sotto il livello della strada hanno la stessa pericolosità e danni attesi molto diversi. Il report lavora sul lotto e sull'edificio, mai sul singolo appartamento: dice quanto è esposto il punto, mentre piano, cantine e altezza dell'ingresso vanno guardati sul posto.

Se la casa è in un'area allagabile

Molti quartieri di pianura e parecchi centri storici sono in area P2, e non per questo sono da scartare. Cambiano le domande da fare prima della proposta.

Si parte dal basso. Cantine, box, taverne e locali tecnici sono i primi a prendere acqua, e con loro caldaie e quadri elettrici quando stanno sotto il piano della strada. Conta anche a che altezza è l'ingresso rispetto al marciapiede: qualche gradino fa differenza.

Poi c'è quello che è già successo. Al venditore va chiesto se l'appartamento, la cantina o il garage si sono mai allagati e come sono stati riparati i danni, all'amministratore se il condominio ha avuto sinistri per l'acqua. I vicini spesso ricordano meglio di tutti, e le notizie locali degli ultimi anni dicono se la via ha già visto un'alluvione.

La polizza è la terza questione: se il condominio è assicurato, se la copertura comprende alluvioni e allagamenti e con quali franchigie. Non tutte le polizze dei condomini lo fanno. Mutuo, assicurazione della casa e detrazioni hanno una guida a parte: Comprare casa in zona alluvionale: mutuo, assicurazione e domande da fare.

Restano i lavori fatti per difendersi dall'acqua, come le pompe che svuotano gli interrati, le valvole che impediscono alle fognature di rigurgitare e le paratie da montare sugli accessi. Vale la pena sapere chi le controlla e se hanno funzionato l'ultima volta che ha piovuto forte.

Cosa trovi nel report: l'esempio di Rimini

Scrivi l'indirizzo: subito e gratis vedi l'indice di vivibilità della zona, che tiene conto anche di frane, allagamenti e terremoti. Con un rischio naturale critico l'indice non supera 60 su 100, anche se servizi e verde sono ottimi.

Nel report completo gli allagamenti hanno un blocco dedicato. Dice se il lotto catastale dell'edificio cade in un'area P3, P2 o P1, quanta parte del lotto è coinvolta e cosa c'è nei 100 metri attorno, con una mappa di un chilometro di lato che mostra le aree allagabili vicine. Un altro blocco calcola quanto costano in media alluvioni e terremoti, in euro all'anno (come lo calcoliamo), e un altro ancora guarda le frane (Come sapere se una casa è a rischio frane). La guida all'acquisto, in fondo, trasforma questi dati in domande per il venditore, l'amministratore, il tecnico e il Comune.

Un caso vero: un edificio residenziale in via Castagnevizza, a Rimini, a circa 410 metri dal mare. Il lotto è per intero in un'area ad alluvioni frequenti (P3) della mappa nazionale ISPRA e il blocco degli allagamenti è critico. Per una casa di 100 metri quadri il danno medio va da 640 a 2.020 euro l'anno, quasi tutto per l'acqua; il modello europeo dei fiumi non ha l'altezza dell'acqua in quel punto, così il calcolo considera fra 20 centimetri e un metro. Sulle frane lo stesso report è favorevole: nessuna zona a pericolo nel lotto e nei 100 metri attorno, nessuna frana censita entro 500 metri. Il riassunto di tutti i temi è nell'esempio di report.

Quali mappe fanno fede

Le aree allagabili ufficiali stanno in due piani dell'Autorità di bacino distrettuale: il piano di gestione del rischio di alluvioni (PGRA), che si aggiorna ogni sei anni, e il piano per l'assetto idrogeologico (PAI), che contiene anche le norme su cosa si può costruire. Il Comune le recepisce nel suo piano urbanistico e può aggiungere limiti propri, per esempio sui locali interrati da rendere abitabili. In Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino il report dice anche cosa prevede il piano del Comune per il lotto (Cosa si può costruire su un lotto).

Il report usa la mosaicatura nazionale di ISPRA, che riunisce le mappe dei distretti con un criterio comune. Copre tutta Italia, ma non ha valore legale e la versione per le alluvioni è del 2020: dopo alcuni eventi recenti le Autorità di bacino hanno già aggiornato i loro piani. Quando il report trova un'area allagabile nel lotto o vicino, il passo successivo è controllare il piano del distretto o chiedere all'ufficio tecnico del Comune.

C'è poi un limite pratico. Le aree allagabili descrivono l'acqua che esce da fiumi, torrenti e mare; con un temporale violento una cantina può allagarsi anche lontano da queste aree, quando le fognature non reggono. La domanda sugli allagamenti passati conviene farla comunque.

Le classi di pericolosità idraulica citate in questa pagina vengono da ISPRA, Mosaicatura delle aree a pericolosità idraulica (v. 5.0 - 2020), IdroGEO, con licenza CC BY-SA 4.0: anche il dato di Rimini che ne deriva è distribuito con la stessa licenza. Come usiamo queste mappe: Frane e allagamenti.

Domande frequenti

L'assicurazione contro le alluvioni è obbligatoria per una casa?

Per una famiglia, in generale, no. L'obbligo introdotto dalla legge di bilancio 2024 (legge 213/2023) riguarda le imprese iscritte al registro delle imprese. Chi vuole proteggere la casa di solito aggiunge la copertura contro le catastrofi naturali alla polizza incendio, e il 19% del premio si detrae dalle tasse: i dettagli sono nella guida su mutuo e assicurazione.

Se la casa è solo in area P1 devo preoccuparmi?

Un'area P1 si allaga con eventi rari o estremi, e una casa solo in P1 è fuori dalle aree P2 e P3. Il report in questo caso chiede al venditore se con le piogge forti si sono mai allagate le cantine, i garage o le strade vicine.

Il report dice se l'edificio si è già allagato?

No. Le mappe dicono quanto è probabile l'acqua in un punto, non cosa è successo a un edificio. Per questo, quando la casa è in area P3 o P2, tra le domande per il venditore c'è proprio quella sugli allagamenti passati e su come sono stati riparati i danni.

La mappa nazionale basta per comprare?

Basta per sapere dove guardare. Per la verifica ufficiale fanno fede il piano dell'Autorità di bacino distrettuale e l'ufficio tecnico del Comune, che conoscono anche gli aggiornamenti successivi al 2020.