Domande frequenti

Sì. Quando crei il report scegli "Un terreno": il prezzo è lo stesso, cambia l'ordine. In testa c'è il terreno (superficie, pendenza, esposizione, quota, se è lavorato secondo il satellite, cosa c'è costruito sopra e, in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, cosa prevede il piano del Comune), poi frane, allagamenti, terremoti e vincoli, e una guida all'acquisto con le domande di un terreno: destinazione urbanistica, prelazione agraria, affitti agrari, accesso, acqua e confini. I blocchi sulla vita in casa passano in fondo, e quelli senza niente da dire spariscono. Il sito propone già "Un terreno" quando il lotto è grande e senza edifici. Tutto nella pagina Il report per chi compra un terreno.

In due modi, dalla ricerca in home. Con foglio e particella, che sono scritti sulla visura, sul preliminare e spesso nell'annuncio: scegli il comune e inserisci i due numeri (cosa sono). Oppure con le coordinate: su Google Maps tieni premuto sul terreno, copia i due numeri che compaiono in alto (per esempio 44.2221, 12.0411) e incollali nel campo delle coordinate. Il sito prende la particella della mappa catastale che sta sotto il punto e te la mostra prima del report, così controlli che sia quella giusta.

Lo dice il piano urbanistico del Comune, e il documento che lo certifica per quella particella è il certificato di destinazione urbanistica: si chiede all'ufficio tecnico con foglio e particella, arriva entro 30 giorni e vale un anno. Riporta la zona, quanto si può costruire e i vincoli. In Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino il report dice già cosa prevede il piano per il lotto (area agricola, città costruita, zona del piano, area di trasformazione, servizi previsti, vincoli; in Lombardia anche fasce di rispetto e fattibilità geologica), dai mosaici dei piani comunali; ovunque aiuta a preparare la domanda: segnala frane, allagamenti, vincoli di paesaggio, parchi e aree percorse dal fuoco (dove per dieci anni non si costruisce), cioè le cose che possono limitare quello che il piano consente.

Nella visura catastale, nell'atto di acquisto, nella planimetria catastale e spesso nel contratto di affitto registrato. Se non hai questi documenti, scrivi l'indirizzo nella ricerca: il report indica foglio e particella del lotto su cui sorge l'edificio, dove le mappe catastali sono pubbliche.

Perché i dati dei singoli appartamenti (subalterni), cioè categoria, rendita, planimetria e proprietari, non sono dati aperti. Il report lavora sul lotto catastale e sull'edificio, che per rischi, servizi e trasporti sono le informazioni che contano. Per i dati dell'appartamento serve una visura catastale.

Sì, ma senza il lotto catastale. Nelle province di Trento e Bolzano vale il catasto tavolare (libro fondiario) e l'Agenzia delle Entrate non pubblica le mappe catastali; lo stesso accade a Magasa e Valvestino, in provincia di Brescia. Il report lo dice e calcola rischi, abitanti, servizi e trasporti sul punto dell'indirizzo.

Dice se l'area dell'immobile ricade in un vincolo di paesaggio, per esempio la fascia lungo un fiume o la costa, un bosco o una zona di notevole interesse pubblico, e quanto è lontano il vincolo più vicino. Dove c'è il vincolo, i lavori che cambiano l'aspetto esterno richiedono l'autorizzazione paesaggistica prima di iniziare. La carta del Ministero della Cultura è in scala 1:25.000 e vale per l'area, non per il singolo immobile: la risposta che fa fede la dà la Soprintendenza. In Valle d'Aosta, Trentino-Alto Adige, Marche, Molise e Sicilia la carta non c'è, e il report lo scrive.

Sì: la mappa catastale mostra le particelle di tutta Italia. Cerchi un indirizzo o ti sposti sulla mappa, tocchi un lotto e leggi comune, foglio e particella, senza registrarti. Da lì puoi analizzare l'immobile. Fanno eccezione le province di Trento e Bolzano, dove il catasto è tenuto dalle Province.

Dalla rendita catastale si ricava il valore catastale, e su quello si applica l'imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% negli altri casi, più ipotecaria e catastale in misura fissa. Se vende un'impresa con IVA si paga l'IVA sul prezzo. Il calcolo delle imposte sull'acquisto fa il conto dalla rendita; le aliquote le rileggiamo ogni settimana dalle pagine dell'Agenzia delle Entrate.

Dice a cosa serve l'immobile secondo il catasto: A/2 e A/3 sono abitazioni, C/6 box e posti auto, C/2 cantine e soffitte, C/1 negozi. È scritta sulla visura, accanto alla rendita, e da lei dipendono le imposte. L'elenco completo, da A/1 a F/7, è in Categorie catastali.

Controlla l'indirizzo sulle mappe di pericolosità idraulica: puoi usare la piattaforma IdroGEO di ISPRA oppure il report, che ti dice in parole semplici se il lotto è in un'area P3, P2 o P1 e ti mostra su una mappa le zone a rischio nei dintorni. Per una verifica con valore legale fanno fede il piano dell'Autorità di bacino e l'ufficio tecnico del Comune. Chiedi anche al venditore se l'edificio si è mai allagato.

È la terza classe su quattro: terremoti forti sono possibili ma rari, con un'accelerazione del terreno attesa tra 0,05 e 0,15 g. Non vuol dire che un edificio sia sicuro o insicuro: conta come è stato progettato e costruito. Le differenze tra le zone sono spiegate in Zona sismica 1, 2, 3 e 4.

No. Frane e allagamenti cambiano da una strada all'altra: nello stesso comune ci sono zone sicure e zone a pericolo alto. Per questo va controllato il punto esatto dell'edificio. La zona sismica invece vale per tutto il comune, ma anche lì conta lo scuotimento atteso nel punto e soprattutto come è costruito l'edificio.

Sì, per gli incendi visti da satellite: il report dice se il lotto è dentro un'area bruciata, in che anno e, se no, quanto è lontano l'incendio più vicino. Conta perché la legge 353 del 2000 è severa: su un terreno percorso dal fuoco non si costruisce per dieci anni, non se ne cambia la destinazione per quindici e per quindici anni l'atto di vendita deve richiamare il vincolo, altrimenti è nullo. Il satellite vede gli incendi da circa 30 ettari in su (quelli più piccoli solo dal 2018): la verità legale è il catasto delle aree percorse dal fuoco del Comune, e il report dice come chiederlo.

La zona sismica vale per tutto il comune: dice quanto può tremare l'area, non come risponde il terreno sotto casa. Dove il Comune ha fatto lo studio di microzonazione sismica, il report scende a quel punto: dice di quanto il terreno amplifica le scosse rispetto alla roccia e se lo studio segnala frane, liquefazione o faglie. Non tutti i comuni hanno lo studio: dove manca il report lo scrive, perché non sapere non vuol dire che il terreno sia buono.

Sì, in tutta Italia tranne la Sardegna. Dice quanti siti contaminati ci sono nel comune, in che stato e quanti sono stati bonificati, e dove la posizione è affidabile quali siti ancora aperti stanno entro un chilometro dall'indirizzo e a che distanza. Dice anche se la casa sta dentro o vicino a un sito di interesse nazionale (SIN), le grandi aree inquinate come Porto Marghera o Taranto, dove anche uno scavo passa dalle regole della bonifica. Le fonti sono le anagrafi di Lombardia e Piemonte, che danno il nome e la via o la causa e le sostanze, e per le altre regioni MOSAICO, la banca dati nazionale di ISPRA. In Lombardia, e nelle regioni dove molti siti sono indicati solo con il comune, il conto resta per comune senza distanze: un sito messo nel punto sbagliato sarebbe peggio di uno contato per comune. In Sardegna il report scrive che non abbiamo guardato, perché lì un elenco aperto non c'è.

Il report lo calcola in euro all'anno, per una casa di 100 metri quadri all'indirizzo: è il danno medio, cioè la somma di tutti i danni possibili pesati per quanto sono probabili. A Milano, lontano dai fiumi, sono una ventina di euro l'anno; in una zona che si allaga circa ogni 30 anni va da qualche centinaio a oltre 1.500 euro. È la cifra da mettere accanto al premio di una polizza contro le catastrofi naturali. Usa i modelli di danno europei (ESRM20 per i terremoti, JRC per l'acqua) con la pericolosità ufficiale italiana di INGV e ISPRA, e i costi di costruzione aggiornati dall'Istat. Dà un intervallo, perché i dati aperti non dicono com'è costruita la singola casa; le frane non sono nel conto. Il metodo è nella pagina Quanto costano alluvioni e terremoti.

32 temi sull'edificio e sulla zona, dai dati di 50 fonti: l'indice di vivibilità, un numero da 0 a 100 che riassume la zona, lotto catastale ed edifici sul lotto, prezzi al metro quadro della zona, rischio frane, allagamenti e terremoti, quanto il terreno amplifica le scosse, quanto costano in media ogni anno alluvioni e terremoti in euro, aree percorse dal fuoco, movimenti del terreno, radon, età degli edifici, quota, pendenza ed esposizione del terreno, distanza dal mare, uso del suolo, aree protette, vincoli di paesaggio, caldo d'estate, qualità dell'aria, grandi impianti industriali e siti contaminati vicini, pannelli solari sul tetto falda per falda con la stima del risparmio, chi ci vive, redditi e clima del comune, internet veloce, servizi e attività vicini, mezzi pubblici, piste ciclabili e strade pedonali, distanza da binari, grandi strade e aeroporto. In Lombardia e Piemonte anche la classe energetica dell'edificio, in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino anche cosa prevede il piano del Comune. In più una guida all'acquisto con le domande da fare e i documenti da chiedere. Per un terreno il report mette in testa il terreno e ha domande sue (il report per i terreni). Ogni tema ha un giudizio, una spiegazione breve, i numeri e la fonte con la data. In PDF sono più di 30 pagine; il dettaglio è in Come funziona.

È un numero da 0 a 100 che apre ogni report, e che si vede anche gratis cercando l'indirizzo: riassume come si vive nella zona: servizi a piedi, trasporti, verde, rischi naturali, aria, rumore da ferrovia, grandi strade e aeroporti, edifici della zona e connessione internet. Ogni parte ha il suo punteggio, visibile nel report, e l'indice è la media pesata. È una nostra misura, non un dato ufficiale: pesi e soglie sono pubblicati nella pagina Indice di vivibilità. Non usa redditi, età o provenienza di chi ci abita, e con un rischio naturale critico non supera 60. Nella pagina di ogni comune c'è anche la mappa dell'indice zona per zona.

No. È un riepilogo dei dati pubblici sull'edificio e sulla zona. Non stima il valore della casa, come fa un perito, e non riporta rendita e proprietari, come fa una visura catastale. Non verifica nemmeno la regolarità urbanistica: per quella servono il tecnico e il notaio.

Dopo la ricerca, la pagina dell'immobile mostra subito il lotto catastale con foglio e particella e, per una casa, l'indice di vivibilità della zona con il punteggio delle sue otto parti. Per un terreno, al posto dell'indice c'è la scheda del terreno: superficie, pendenza, quota, cosa c'è attorno ed edifici sul lotto. Se nei temi guardati per calcolarli c'è già qualcosa da controllare, per esempio un'area allagabile, la pagina ne dice il nome. Il report completo aggiunge tutto il resto: cosa significa ogni rischio per quell'immobile, prezzi della zona, vincoli, costi, la guida con le domande e i documenti, in PDF con fonti e date. Senza account si possono vedere pochi indici al giorno; con un account gratuito di più. Nelle pagine dei comuni, sempre gratis, c'è la mappa dell'indice zona per zona.

Sì, con un account gratuito. Sotto l'indice c'è il pulsante "Personalizza il tuo indice": togli le parti che non ti interessano, cambi il peso delle altre e ne aggiungi di nuove, per esempio la scuola primaria pubblica più vicina, la farmacia, la metropolitana, le piste ciclabili o pochi locali sotto casa. La scelta vale per tutti i tuoi report e le tue ricerche, anche per i report che hai già, e vicino al tuo indice resta quello di Vicinalia per confronto. Chi ci abita (età, famiglie, provenienza) non si può pesare: l'indice misura il posto, non le persone. I dettagli sono nella pagina Indice di vivibilità.

Un report singolo costa 14,90 euro. Il pacchetto Confronto costa 29,90 euro e comprende tre report, utili per confrontare più case: non scadono e li usi quando vuoi. L'abbonamento Starter costa 99 euro all'anno (8,25 euro al mese) e comprende 30 report, al massimo 5 in un mese. Per agenzie e tecnici ci sono i piani Pro e Studio con report illimitati. Gli abbonamenti hanno pagamento annuale, con rinnovo automatico o manuale a tua scelta. Tutti i prezzi sono nella pagina Prezzi.

Da enti pubblici e fonti aperte: Agenzia delle Entrate per catasto e prezzi della zona, ISPRA per frane e allagamenti, Protezione Civile e INGV per i terremoti, Istat per gli abitanti, Commissione europea per il sole, Overture Maps per i servizi e le aziende di trasporto per le fermate. Licenze e date sono in Da dove vengono i dati.

Dice quanto distano i binari, l'autostrada o superstrada e la strada principale più vicini, la stazione e l'aeroporto, con il loro nome, e se l'immobile sta nelle fasce in cui la legge permette più rumore che altrove: entro 100 metri e tra 100 e 250 metri da ferrovie, autostrade e superstrade. Binari e strade vengono dalla mappa di OpenStreetMap. Non è una misura del rumore: dice quanto è vicina la fonte, non quanto rumore arriva, che dipende da traffico, barriere ed edifici in mezzo. Le stesse distanze entrano nell'indice di vivibilità.

Il report lo dice con due misure diverse, perché rispondono a due domande diverse. La prima riguarda il cerchio attorno all'indirizzo: quanta parte del suolo è già coperta entro 200 e entro 500 metri, e da cosa. La seconda riguarda il comune intero, confrontato con la provincia, la regione e l'Italia. I due numeri possono essere lontanissimi: a Milano il comune sta al 58,7%, e un indirizzo in centro arriva al 100%. Il primo dice com'è il posto, il secondo in che tipo di comune si trova.

L'uso del suolo dice cosa c'è adesso attorno all'indirizzo: case, campi, bosco, acqua. Il consumo di suolo dice quanta parte di quel territorio è stata coperta in modo artificiale, cioè strade, parcheggi, piazzali, capannoni, cantieri e pannelli a terra, oltre alle case. Il primo è una fotografia, il secondo dice quanto ne resta di libero e a che velocità sta finendo. Nel report ci sono tutti e due, uno accanto all'altro, perché separati raccontano metà della storia.

Dice se ci sono grandi impianti industriali entro un chilometro e entro tre: come si chiamano, cosa fanno e quanto distano. Sono quelli che la normativa europea obbliga a dichiararsi, cioè centrali, raffinerie, acciaierie, cementifici, industria chimica, discariche, inceneritori, depuratori e allevamenti intensivi. Le attività più piccole restano fuori da ogni elenco pubblico, quindi "nessun impianto vicino" parla dei grandi: l'officina in fondo alla via resta una cosa da guardare di persona.

No, e non lo dice apposta. La fonte europea dichiara che un impianto esiste, cosa fa e quali inquinanti supera certe soglie molto alte: non dice quanto arriva fino a casa tua, che dipende da camini, venti, orari e da come l'impianto è gestito. Dare un giudizio con quei dati sarebbe inventare. Il report ti mette davanti nome, attività e distanza, e se la cosa ti preoccupa la domanda giusta va fatta all'ARPA della tua regione, che le misure vere le ha.

Dà gli elementi per capirlo, guardando il terreno dal satellite dodici volte in un anno. Un campo lavorato cresce e viene raccolto, quindi il verde ha un massimo e un minimo netti; un terreno fermo resta simile tutto l'anno. Il report mostra la curva dei dodici mesi, il mese più verde e quello più spoglio. Non è un certificato: dice com'è andata l'ultima annata, non se il terreno è coltivabile, che dipende da suolo, acqua e piano urbanistico.

Sì. Il blocco guarda i 500 metri attorno all'indirizzo, non solo il tuo lotto: ti dice se la zona è verde o è quasi tutta costruita, e come cambia con le stagioni. È la domanda che ha senso per chi compra in città, dove la particella di un appartamento è troppo piccola perché il satellite la misuri da sola: ogni misura copre 10 metri di lato. Sui terreni sopra i 2.000 metri quadri il report aggiunge anche la lettura del lotto, che serve a capire se è lavorato o fermo.

Sì. Il satellite europeo Sentinel-3 misura quanto scalda la superficie nelle giornate d'estate, e il report mette il valore dell'indirizzo accanto a quello dei dodici chilometri attorno: così si vede se questo punto sta fra i più caldi o fra i più freschi della zona, e di quanti gradi. C'è anche la mappa del caldo, con l'indirizzo al centro. La differenza fra un quartiere di cemento e uno con i parchi arriva a cinque o sei gradi di superficie, ed è quella che si sente vivendoci: di notte l'asfalto restituisce il calore che ha preso di giorno, il verde no.

Sono due cose diverse e si leggono in modo diverso. Il meteo dà la temperatura dell'aria, misurata all'ombra a due metri da terra: è il numero che ti dice come vestirti. Il satellite dà la temperatura della superficie, cioè quanto scotta quello che vede dall'alto: in una giornata d'agosto con 33 gradi d'aria, l'asfalto ne fa una cinquantina e un prato una trentina. Il report usa la seconda perché cambia da via a via, mentre l'aria è quasi uguale in tutta la città: è la superficie a dire quale quartiere si scalda di più e quale resta vivibile.

Sì. Dalle mappe dell'Agenzia europea dell'ambiente il report prende biossido di azoto, polveri sottili PM2.5 e polveri PM10 nel chilometro quadrato dell'indirizzo, come media dell'anno, e li confronta con i limiti di legge di oggi, con quelli più severi che varranno dal 2030 e con le raccomandazioni dell'Organizzazione mondiale della sanità. Dice anche se le polveri passano il limite giornaliero più dei 35 giorni l'anno ammessi, e per il biossido di azoto, il gas del traffico, se l'indirizzo sta fra le zone più cariche o più pulite del comune. Sono stime su un chilometro: accanto a una strada molto trafficata l'aria è peggiore della media del quadrato.

Sì, come stima indicativa. Dalla pianta dell'edificio sulle mappe aperte il report ricava la forma del tetto (due falde, quattro falde o tetto piano) e verso dove guarda ogni falda. Le falde rivolte a nord restano fuori; per le altre chiede al servizio PVGIS della Commissione europea quanto produce un pannello con quella direzione e la pendenza tipica dei tetti italiani. Da qui i kW che ci entrano, l'energia dell'anno, la spesa e gli anni per recuperarla, con tutte le ipotesi scritte accanto. Nella pagina web si possono cambiare la potenza e il tipo di consumo. La forma del tetto è ricavata, non misurata: un tecnico sul posto può trovare falde diverse, abbaini o terrazzi.

Sì, in Lombardia, in Veneto, in provincia di Bolzano e nella città metropolitana di Torino, dove Regione o Provincia pubblicano il mosaico dei piani comunali. Il report dice che area è il lotto per il piano (PGT in Lombardia, PI in Veneto, PRGC a Torino): città già costruita e la sua destinazione, zona A-F, area di trasformazione, area agricola, area per servizi pubblici (se è in progetto il Comune può espropriarla), con la quota del lotto. Dice anche se è nel centro storico, i vincoli del piano, la data del piano e i collegamenti alle schede o alle norme del Comune; in Lombardia anche la sensibilità del paesaggio, la fattibilità geologica e le fasce di rispetto di strade, ferrovie, cimiteri e pozzi. È una sintesi: fa fede il certificato di destinazione urbanistica. Nelle altre regioni il blocco non c'è, perché non pubblicano un mosaico dei piani; il metodo è in Piani dei Comuni.

Dice quella dell'edificio, non del singolo appartamento, e per ora in Lombardia e in Piemonte, le regioni che pubblicano gli attestati energetici con l'indirizzo. Dal catasto energetico regionale il report conta gli attestati degli appartamenti all'indirizzo: la classe più frequente, quanti sono in classe F o G, l'anno di costruzione dichiarato. Accanto mette la zona nei 300 metri attorno, per confronto. Con meno di tre attestati l'edificio non si descrive, perché si leggerebbe la classe di una casa precisa. La classe dell'appartamento che si vuole comprare si legge nel suo attestato, che il venditore deve mostrare già nell'annuncio.

Sì, con un abbonamento: nel report scegli "Monitora questo immobile", oppure lo attivi dallo storico dei tuoi report. Da quel momento ti scriviamo, al massimo una volta al giorno, se cambia un giudizio del report perché una fonte si è aggiornata (per esempio una nuova mappa delle aree allagabili o un sito contaminato scoperto vicino), se escono le nuove quotazioni della zona o se c'è un terremoto che può fare danni. Quando cambia un giudizio puoi aggiornare il report con i dati di oggi senza pagarlo di nuovo. Serve mentre valuti più case per settimane, e anche dopo aver comprato. Con Starter segui 3 immobili, con Pro 30, con Studio 200. I dettagli sono in Come funziona.

Sì, con il programma partner. È pensato per chi parla di immobili con chi sta per comprarne uno: creator, siti e newsletter, mediatori per i mutui, agenti per chi compra, consulenti per chi si trasferisce, tecnici. Dal tuo account gratuito mandi la richiesta; se viene approvata ricevi un link personale e un codice sconto per chi arriva da te, e una provvigione sul primo acquisto di ogni cliente. I dettagli sono nelle condizioni del programma partner.

Con certezza non lo dice nessuno, perché dipende dal piano urbanistico del Comune e la risposta che fa fede è il certificato di destinazione urbanistica. Il report però dà due indizi concreti: quanto suolo è stato coperto qui attorno nell'ultimo anno, con il tipo di lavori (cantieri, edifici, strade, impianti fotovoltaici a terra), e quanto in fretta sta crescendo il costruito nel comune. Dove negli ultimi dodici mesi non è stato coperto niente, il report lo scrive: è un'informazione anche quella.