Calcolo delle imposte sull'acquisto della casa e del valore catastale

Come si calcola il valore catastale

Si parte dalla rendita catastale, che è scritta sulla visura. La rendita si aumenta del 5% e si moltiplica per un coefficiente che dipende dall'acquisto:

Con una rendita di 650 euro il valore catastale è 75.075 euro per la prima casa e 81.900 euro per la seconda. I moltiplicatori che valgono per l'IMU sono in Categorie catastali.

Quali imposte si pagano

Dipende da chi vende.

Chi compra da un privato una casa da abitare può chiedere al notaio di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo: è la regola del "prezzo-valore", e conviene quasi sempre perché il valore catastale è più basso del prezzo. Nell'atto il prezzo vero va scritto comunque.

Un esempio

Casa di categoria A/3, rendita 650 euro, comprata da un privato a 220.000 euro.

• Prima casa: valore catastale 75.075 euro, registro 1.501,50 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale. In tutto 1.601,50 euro.
• Seconda casa: valore catastale 81.900 euro, registro 7.371 euro, più 100 euro. In tutto 7.471 euro.

La stessa casa comprata dal costruttore con IVA costa 8.800 euro di IVA come prima casa e 22.000 euro come seconda, più 600 euro di imposte fisse.

Le altre spese del rogito

Alle imposte si aggiungono l'onorario del notaio, che varia con il prezzo e con lo studio, e, se c'è un mutuo, l'imposta sostitutiva sul finanziamento, che la banca trattiene all'erogazione. Chi rivende la prima casa e ne ricompra un'altra entro un anno ha un credito d'imposta pari al registro o all'IVA pagati sul primo acquisto.

Prima del rogito, controlla anche la casa

Le imposte si calcolano in un minuto. Quello che pesa di più sul prezzo giusto è altrove: se la zona è allagabile, quanto valgono le case attorno, quali vincoli ci sono. Come si arriva a un prezzo sensato lo spieghiamo in Valore di una casa: come si calcola; per i dati dell'immobile basta l'indirizzo.

Domande frequenti

Dove trovo la rendita catastale?

Sulla visura catastale dell'immobile, che dal 2025 si scarica gratis dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, anche per le case di cui non sei proprietario. Te la può dare anche il venditore o l'agenzia.

Il valore catastale è il valore della casa?

No: serve solo a calcolare le imposte ed è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. Per il prezzo si guardano le quotazioni della zona e le caratteristiche dell'immobile.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Se non si porta la residenza nel comune entro 18 mesi, o se si vende entro 5 anni senza ricomprare entro un anno un'altra casa da abitare. In quei casi si paga la differenza d'imposta con una sanzione del 30% e gli interessi.

Le aliquote sono aggiornate?

Ogni settimana le rileggiamo dalle pagine dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, e se cambiano il calcolo si aggiorna. L'ultimo riscontro è del 12 novembre 2026. Il risultato è indicativo: l'importo definitivo lo liquida il notaio.