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Capalbio: cosa sapere prima di comprare casa

Comune della provincia di Grosseto, Toscana. Dati ufficiali su terremoti, abitanti, servizi e trasporti.

Indice di vivibilità gratis per ogni indirizzo

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Il report guarda il punto esatto: pericolo di frane e allagamenti, zona sismica, prezzi al metro quadro della zona, servizi e fermate vicine.

Per esempio: Via Giacomo Puccini 1, Capalbio.

Capalbio, il borgo murato e la costa della Maremma sud

All'estremo sud della Toscana, dove la Maremma confina con il Lazio, Capalbio tiene insieme un borgo medievale chiuso dalle mura su una collina, una campagna di uliveti e macchia, e un tratto di costa con dune e spiagge lunghe, tra il lago di Burano e il Chiarone. Nel territorio comunale c'è anche il Giardino dei Tarocchi di Niki de Saint Phalle, il parco di grandi sculture colorate che attira visitatori da tutto il mondo. La via Aurelia e la ferrovia tirrenica passano nella piana, a Capalbio Scalo.

Da decenni Capalbio è una meta di seconde case, soprattutto per chi viene da Roma. Il mercato si divide tra case nel borgo, poderi e casali in campagna, spesso con terreno, e abitazioni vicino al mare. Per i casali contano accessi su strade bianche, approvvigionamento d'acqua, scarichi e regolarità edilizia degli ampliamenti. I redditi medi dichiarati sono sopra la media della provincia di Grosseto.

Nel 2023 i residenti erano 3.753, in calo del 7,7% dal 2011. L'età media è di 50,2 anni contro 49,1 in provincia, e gli over 65 sono il 29,6%. Gli stranieri sono il 12,9%.

Il pericolo sismico è basso: Capalbio è in zona 4, con un'accelerazione attesa di circa 0,059 g. La zona climatica D porta inverni miti, ma d'estate caldo e vento contano per l'esposizione e l'isolamento della casa.

Il catasto dell'Agenzia delle Entrate è pubblicato. La piana costiera è bassa, attraversata da fossi di bonifica e vicina al lago di Burano, per cui la mappa degli allagamenti è il primo controllo da fare sull'indirizzo.

Punti chiave

  • Borgo murato della Maremma sud, al confine con il Lazio.
  • 3.753 residenti nel 2023, in calo del 7,7% dal 2011.
  • Zona sismica 4, accelerazione attesa circa 0,059 g.
  • Casali in campagna: accessi, acqua, scarichi e regolarità edilizia.

In breve

Capalbio è un comune della provincia di Grosseto, in Toscana. A fine 2023 contava 3.753 residenti, 13° su 28 comuni della provincia.

Terremoti

Per la Protezione Civile Capalbio è in zona sismica 4, la zona meno pericolosa, dove i terremoti forti sono molto rari. In provincia solo 10 comuni su 28 sono in zona 4.

Nel centro abitato lo scuotimento del terreno atteso (accelerazione di picco, in sigla PGA) è di circa 0,059 g, un valore moderato: è il livello che ha il 10% di probabilità di essere superato in 50 anni, su roccia.

In zona 4 il rischio è basso, ma per un edificio vecchio resta utile chiedere lo stato delle strutture.

Abitanti

Rispetto al censimento 2011 i residenti sono diminuiti del 7,7%. L'età media stimata è di 50 anni, in linea con la provincia. Ha più di 65 anni il 30% dei residenti (in regione il 26%). I residenti stranieri sono il 12,9%. In media una famiglia ha 2,0 componenti.

Redditi e clima

Nell'anno d'imposta 2024 chi a Capalbio ha dichiarato un reddito imponibile ne ha dichiarato in media 26.822 euro, più della media della provincia (22.706 euro). In Italia la media è di 24.895 euro.

Capalbio è in zona climatica D, con 1.823 gradi giorno: il riscaldamento si accende nel periodo 1 novembre - 15 aprile, al massimo 12 ore al giorno. Nella stessa tabella la casa comunale è a 217 metri sul mare.

Servizi

Negli elenchi ufficiali dei ministeri dell'Istruzione e della Salute a Capalbio risultano 4 scuole e 2 farmacie. Nei dati di Overture Maps risultano anche 2 attività di alimentari e supermercati, 1 struttura sanitaria, 7 strutture sportive e 2 aree verdi e parchi.

Le strutture sanitarie sono 0,3 ogni 1.000 abitanti, meno della media della provincia (0,8).

Trasporto pubblico

Per questo comune non abbiamo ancora gli orari aperti del trasporto pubblico.

Quanto è costruito

Edifici, strade, piazzali e altre superfici coperte occupano il 2,6% del territorio di Capalbio, contro il 3,2% della provincia e il 6,2% della regione. Nel 2024 il suolo consumato è cresciuto di 1,5 ettari.

Radon e siti contaminati

Capalbio non è tra i comuni in area prioritaria per il radon individuati dalla Regione Toscana nel 2025. Il radon cambia da edificio a edificio e si conosce solo misurandolo, soprattutto ai piani terra e interrati.

Nelle banche dati ufficiali a Capalbio c'è un sito contaminato o ancora in verifica. Il report dice se ce n'è uno vicino all'indirizzo.

Frane e allagamenti

Il pericolo di frane e allagamenti cambia da una strada all'altra anche dentro Capalbio: il report lo controlla sull'indirizzo con le mappe di ISPRA.

Prezzi delle case

I prezzi al metro quadro dell'Agenzia delle Entrate (OMI) valgono per zona, non per comune: il report dà l'intervallo della zona dell'indirizzo.

Catasto

Le mappe catastali di Capalbio sono pubbliche: dall'indirizzo il report trova foglio e particella.

Vivibilità zona per zona

L'indice di vivibilità di Vicinalia va da 0 a 100 e guarda il posto, non chi ci abita: servizi a piedi, trasporti, verde, sicurezza del territorio, aria, quiete, edifici e connessione. Qui è calcolato al centro di ognuna delle 78 sezioni di censimento abitate a Capalbio. Metà dei residenti vive in zone con indice 61 o più.

Residenti per fascia

  • discreta 70,0%
  • buona 14,5%
  • molto buona 15,5%

Indice di Vicinalia per sezione, licenza CC BY-SA 4.0. Dati: IdroGEO ISPRA (2026), Istat, INGV, EEA, AGCOM, Overture Maps e OpenStreetMap.

Il colore è il valore al centro della sezione. Per un indirizzo preciso cercalo qui sopra: il calcolo gratuito guarda il punto esatto. Come si calcola l'indice

Fonti dei dati

Codice ISTAT 053003. Il testo di questa pagina è costruito automaticamente dai dati.