Piani dei Comuni

Se stai valutando un acquisto, la pagina pratica è questa: cosa si può costruire su un lotto. Qui trovi da dove vengono i dati e come li usiamo.

Cosa usiamo

I mosaici dei piani comunali che Regioni e Province pubblicano in formato aperto: raccolgono le zone del piano di ogni Comune, man mano che i Comuni approvano piani e varianti. Il report li legge in diretta dal servizio di chi li pubblica, quindi è aggiornato quanto lo è la fonte.

Nelle altre regioni il blocco non c'è: abbiamo controllato regione per regione e non pubblicano un mosaico aperto e aggiornato dei piani dei loro Comuni (la Provincia di Trento ne ha uno, ma non è raggiungibile da fuori).

Come lo usiamo

Il report guarda la particella (o il punto dell'indirizzo, se la particella manca) e dice, con la quota del lotto:

• che area è per il piano: città già costruita e la sua destinazione (residenziale, produttiva, terziaria...), zona A, B, C, D, E o F, area di trasformazione, area di rigenerazione, area per servizi pubblici, area agricola, verde privato;
• la zona come la scrive il piano del Comune (a Torino sigla e nome, per ritrovarla nelle norme);
• se è nel centro storico, in un'area di valore paesaggistico o sotto un vincolo del piano (a Bolzano per esempio il vincolo monumentale o la tutela degli insiemi);
• in Lombardia anche la sensibilità del paesaggio, da 1 a 5, la fattibilità geologica dello studio del Comune, da 1 a 4, e le fasce di rispetto di strade, ferrovie, cimiteri, depuratori, pozzi, servitù militari e aeroporti;
• la data del piano (o della delibera, o dell'invio dei dati alla Regione) e i collegamenti alle schede o alle norme del Comune.

Il giudizio è informativo, e diventa "da considerare" solo per quello che cambia cosa si può fare sul lotto: un'area per servizi pubblici in progetto (di solito vuol dire che il Comune può espropriarla) o per servizi pubblici di cui il mosaico non dice se esistono già, la fattibilità geologica di classe 4, le fasce di cimiteri, depuratori, pozzi e servitù militari. In quei casi la guida all'acquisto aggiunge le domande da fare al Comune o al tecnico.

Limiti

• È una sintesi: le regole precise (altezze, volumi, distanze, usi ammessi) stanno nelle norme del piano del Comune, che i mosaici non contengono.
• Il documento che fa fede è il certificato di destinazione urbanistica, obbligatorio per vendere un terreno e da chiedere al Comune anche per una casa se si vuole ampliare o cambiare uso.
• Il bordo di un'area del piano e quello della particella catastale non combaciano mai del tutto: sotto il 2% del lotto un'area non viene contata.
• Molti piani non danno una zona a strade e piazze: un indirizzo che cade sulla strada può non avere una zona, e il blocco lo dice.
• Se il servizio della fonte non risponde mentre si prepara il report, il blocco lo dice e si completa aggiornando il report.

Pagine ufficiali: Geoportale della Regione Lombardia, WEBGIS della pianificazione del Veneto, dati aperti dell'Alto Adige, Mosaico dei PRGC della Città metropolitana di Torino. Vedi anche Vincoli, incendi e rumore.