Certificato di destinazione urbanistica (CDU): cos'è, come si chiede, quanto costa

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) è il documento con cui il Comune dichiara cosa prevede il piano urbanistico per una o più particelle di terreno. Si chiede all'ufficio urbanistica, ormai quasi sempre online, indicando foglio e particelle. Il Comune ha 30 giorni per rilasciarlo e il certificato vale un anno, se nel frattempo il piano non cambia. Gratis non è: fra diritti di segreteria e bolli si spendono 132 euro a Milano, 137 a Bologna, poco più di 92 a Rimini. La legge lo pretende soprattutto quando si vende o si dona un terreno, e senza il certificato allegato l'atto è nullo.

La definizione breve è nel glossario, il modo di leggere il piano prima di chiederlo è in Terreno agricolo o edificabile: come si verifica. Qui guardiamo il certificato come documento.

Cosa c'è scritto, e cosa manca

Per ogni particella il certificato riporta la zona del piano (agricola, residenziale, produttiva, a servizi pubblici) e richiama le norme tecniche che per quella zona fissano indici, altezze e usi ammessi. Se il Comune ha adottato un piano nuovo non ancora approvato, di solito riporta anche quello, perché nel frattempo le domande in contrasto con il piano adottato restano sospese. Poi elenca i vincoli che il Comune conosce: paesaggio, vincolo idrogeologico, fasce di rispetto di strade, cimiteri e pozzi, aree a rischio dei piani di bacino. Una particella può anche stare a cavallo di due zone, in parte agricola e in parte edificabile, e il certificato lo scrive.

Non dice se le costruzioni già presenti sono regolari: per quello servono le pratiche edilizie conservate in Comune. Non dice di chi è il terreno, se ci sono ipoteche o servitù, se qualcuno lo coltiva in affitto, dove passano i confini sul posto. E un vincolo che il Comune non ha riportato nel piano può mancare: per il paesaggio la risposta certa la dà la Soprintendenza.

Quando la legge lo pretende

La regola è nell'articolo 30 del DPR 380/2001, il testo unico dell'edilizia. Gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su terreni sono nulli, e non si possono stipulare né trascrivere, senza il certificato allegato. Ci rientrano la compravendita e la donazione di un terreno, la permuta, la divisione di un campo fra comproprietari.

Restano fuori le pertinenze di un edificio censito al catasto dei fabbricati, come il giardino o il cortile di una casa, se in tutto restano sotto i 5.000 metri quadri: chi vende una villetta con il suo giardino non lo allega. Il comma 10 esclude poi le divisioni ereditarie, le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta (genitori e figli, nonni e nipoti), i testamenti, le ipoteche e le servitù.

Nell'atto chi vende dichiara che il piano non è cambiato dal rilascio. Se il Comune non risponde entro i 30 giorni, chi vende può sostituire il certificato con una dichiarazione in cui attesta di aver presentato la domanda e indica la destinazione del terreno secondo il piano vigente o adottato; Milano ne pubblica uno schema nella pagina del servizio. Un atto già firmato senza certificato si può ancora salvare con un atto di conferma, anche di una sola delle parti, che alleghi un certificato riferito alla data dell'atto originario (comma 4-bis). Per questi casi esiste il CDU storico: Bologna lo fa pagare 155 euro fino a dieci particelle.

Nella successione

Alla dichiarazione di successione il certificato del Comune non si allega. Dal 2012 i certificati della pubblica amministrazione valgono solo fra privati, e a un ufficio pubblico si presenta al loro posto una dichiarazione sostitutiva (DPR 445/2000, articolo 40). Le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate consigliano infatti di allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio "dalla quale risulti la destinazione urbanistica dei terreni".

La destinazione pesa sulle tasse. Ogni particella va segnata come edificabile, parzialmente edificabile o non edificabile, e si dichiara il valore di mercato alla data del decesso. Per un terreno agricolo l'Agenzia non può rettificare un valore pari almeno a un multiplo del reddito dominicale della visura; per i terreni che il piano destina a costruire questa tutela non vale (D.Lgs. 346/1990, articolo 34, comma 5). Chi eredita deve quindi conoscere la zona prima di scrivere il valore: la trova nel piano del Comune, e alcuni Comuni, come Rimini, rilasciano ancora un certificato a uso successione da tenere fra i propri documenti.

Mutuo, perizia e proposta d'acquisto

Fuori dagli atti non è obbligatorio, ma è il documento su cui si appoggia chi deve dare un valore a un terreno: Bologna lo indica anche per chi ha bisogno di stime di terreni o edifici. Se chiedi un mutuo per comprare un lotto o per costruirci, metti in conto che la banca lo vorrà vedere. E chi compra fa bene ad averlo prima della proposta d'acquisto, perché il prezzo di un lotto edificabile e quello di un campo possono essere molto lontani.

Chi lo chiede e con quali dati

L'articolo 30 non dice chi può fare domanda, e ogni Comune ha le sue regole. Bologna rilascia il certificato al proprietario e a chi ha un interesse legato a vendite, successioni o stime, Torino a chi ha la proprietà o un altro diritto reale e a chi agisce per loro, Milano chiede la delega della proprietà se la domanda la presenta un'altra persona. Se stai comprando, fallo chiedere al venditore o al tuo tecnico con la delega del venditore.

Servono quasi ovunque:

• comune, foglio e particelle del catasto terreni, dalla visura oppure, gratis, dall'indirizzo con la pagina foglio e particella;
• un estratto di mappa, che l'Agenzia delle Entrate rilascia gratis online in PDF con SPID, CIE o CNS, anche per terreni di altri (visura della mappa); Milano lo vuole in scala 1:1.000 e di non più di tre mesi, Bologna in scala 1:2.000;
• le marche da bollo da 16 euro, una per la domanda e una per il certificato, e la ricevuta dei diritti pagati con pagoPA.

A Milano la domanda passa dallo sportello telematico dell'edilizia su impresainungiorno.gov.it, a Torino dal portale TorinoFacile, a Bologna dalla piattaforma Scrivania del professionista, sempre con SPID, CIE o CNS; Rimini la accetta via PEC. Milano e Bologna scrivono che non c'è una procedura d'urgenza, quindi i 30 giorni vanno messi nel calendario prima del rogito, mentre Rimini rilascia il certificato urgente in dieci giorni lavorativi con il 50% in più sui diritti. Come fac simile della richiesta si può guardare il modulo di Bologna.

Quanto costa

I diritti di segreteria li fissa ogni Comune, i bolli sono quelli di legge. Gli importi pubblicati oggi per un certificato ordinario:

Torino indica un versamento di 138,47 euro con pagoPA. Il bollo sul certificato cresce con la lunghezza: per un certificato fra 100 e 200 righe Torino ne chiede 32 euro.

Gratis si fa parecchio prima di pagare. Il piano va pubblicato sul sito del Comune e senza la pubblicazione non ha effetto (D.Lgs. 33/2013, articolo 39), quindi tavole e norme si leggono senza chiedere nulla. I siti privati che offrono il "CDU online" fanno domanda allo stesso Comune per conto tuo e aggiungono il loro compenso ai diritti.

Se il certificato dice zona E

Zona E, o "area agricola", vuol dire che il piano destina il terreno all'agricoltura: si costruisce poco e quasi sempre solo per chi coltiva, con i limiti del decreto del 1968 sulle zone territoriali omogenee e delle leggi regionali (le zone spiegate).

La zona scritta nel certificato dice anche se si pone il problema della prelazione agraria. La legge la esclude quando il piano regolatore, anche se non ancora approvato, destina il terreno a uso edilizio, industriale o turistico (legge 590/1965, articolo 8). Con un certificato in zona E la domanda resta aperta, e va chiarito con il notaio se un affittuario o un confinante coltivatore diretto può comprare prima di te. Chi ha il diritto e con quali scadenze è spiegato in terreno agricolo o edificabile.

Cosa controllare da soli prima di chiederlo

Prima di tutto le particelle: un certificato chiesto con una particella sbagliata o dimenticata va rifatto e ripagato. Poi il piano: la tavola dice la zona, le norme tecniche dicono cosa vuol dire. In Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino i piani dei Comuni sono riuniti in mappe consultabili online (Piani dei Comuni); altrove si parte dal sito del Comune, di solito dalla sezione "Amministrazione trasparente".

Cosa dice il report di un terreno

Cercando il terreno con foglio e particella o con le coordinate vedi subito, gratis, la scheda del terreno: superficie, pendenza, quota e cosa c'è attorno. Il report completo, scegliendo "Un terreno", aggiunge frane e allagamenti dalle mappe ISPRA, vincoli di paesaggio, parchi e siti Natura 2000, aree percorse dal fuoco viste dal satellite e le domande da fare al Comune, al venditore e al notaio, a partire dal certificato. In Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino dice anche cosa prevede il piano del Comune per il lotto, con la quota del lotto in ciascuna area.

Il report arriva prima del certificato. Mette insieme subito le mappe pubblicate da Regioni ed enti nazionali e fa capire, prima di pagare diritti e bolli e prima della proposta, se il terreno merita la domanda al Comune e cosa chiedere. Poi il certificato, con indici e altezze del piano, va allegato all'atto. Un esempio vero è il report di un pioppeto lungo il Po, tutto il resto è in Controlla un terreno prima di comprarlo e nella guida Cosa controllare prima di comprare un terreno.

Domande frequenti

Il certificato di destinazione urbanistica si può avere online gratis?

Online sì, nella maggior parte dei Comuni grandi e medi. Gratis no: si pagano i diritti di segreteria decisi dal Comune e due bolli da 16 euro. Sono gratuiti la consultazione del piano sul sito del Comune e l'estratto di mappa dell'Agenzia delle Entrate.

Lo rilascia l'Agenzia delle Entrate?

No, solo il Comune in cui si trova il terreno. Dall'Agenzia arrivano la visura e l'estratto di mappa da allegare alla domanda, e per la successione all'Agenzia si presenta una dichiarazione sostitutiva, non il certificato.

Per vendere un terreno agricolo serve?

Sì: l'obbligo vale per agricoli ed edificabili, salvo le pertinenze sotto i 5.000 metri quadri di un edificio censito. Per un campo dice anche al notaio se va verificata la prelazione agraria.

Fonti

• DPR 380/2001, articolo 30, commi 2, 3, 4, 4-bis e 10 (certificato di destinazione urbanistica, nullità degli atti, esclusioni).
• DPR 445/2000, articolo 40 (certificati validi solo fra privati).
• D.Lgs. 346/1990, articolo 34, comma 5 (valore dei terreni nella successione).
• Agenzia delle Entrate, dichiarazione di successione, modello e istruzioni, fascicolo 1 aggiornato al 15 luglio 2025.
• Agenzia delle Entrate, visura della mappa online.
• Legge 590/1965, articolo 8 (prelazione agraria e terreni destinati a costruire).
• D.Lgs. 33/2013, articolo 39 (pubblicazione dei piani).
• Comune di Milano, certificato di destinazione urbanistica, aggiornato il 16 giugno 2026.
• Comune di Bologna, rilascio del certificato di destinazione urbanistica, aggiornato il 16 settembre 2026.
• Città di Torino, certificazioni urbanistiche, aggiornato il 9 marzo 2026, e domande frequenti, aprile 2025.
• Comune di Rimini, certificato di destinazione urbanistica e attestazione di zona, aggiornato il 3 agosto 2026.