Zone urbanistiche A, B, C, D, E, F: cosa significano

Nel certificato del Comune, in un annuncio o sulla tavola del piano regolatore compare spesso una lettera: zona B, zona E, zona C2. Sono le zone territoriali omogenee, e vengono da un decreto del 2 aprile 1968, il numero 1444, che ha dato attuazione alla legge "ponte" del 1967 (legge 765, articolo 17).

Il decreto fa due cose. Definisce le sei zone (articolo 2) e per ognuna fissa limiti che i piani non possono superare: quanto si può costruire, quanto in alto, a che distanza, quanti metri quadri di scuole, verde e parcheggi servono per ogni abitante. Il resto lo decide il Comune. Per questo la lettera dice il tipo di zona, mentre le regole precise del tuo lotto (indici, altezze, usi ammessi) stanno nelle norme tecniche del piano di quel Comune, e possono essere molto più strette del decreto. Molti piani dividono poi ogni lettera in sottozone, B1, B2, C1, con regole diverse.

Zona A: il centro storico

Per il decreto sono le parti di città con carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, insieme alle aree attorno che ne fanno parte. Qui il piano punta a conservare: di solito sono ammessi manutenzione, restauro e risanamento, mentre demolire e ricostruire o alzare un edificio è raro e passa da regole puntuali, edificio per edificio.

Quando il piano ammette costruzioni nuove, la densità non può superare la metà di quella media della zona e in nessun caso 5 metri cubi per metro quadro (articolo 7). Le altezze non possono superare quelle degli edifici storici attorno (articolo 8) e le distanze non possono scendere sotto quelle che ci sono già (articolo 9). Per chi compra, zona A vuol dire lavori più lenti e più controllati, anche solo per una finestra o un intonaco.

Zona B: la città già costruita

Sono le parti costruite del tutto o in parte, fuori dai centri storici. Il decreto dà una soglia precisa: una zona è parzialmente costruita se gli edifici coprono almeno un ottavo della superficie (il 12,5%) e la densità supera 1,5 metri cubi per metro quadro. È la zona dei quartieri residenziali del dopoguerra, dove il piano completa quello che c'è: si ristruttura, si demolisce e si ricostruisce, si riempiono i lotti liberi rimasti.

Se il piano permette di demolire e ricostruire un singolo edificio, la densità non può superare 7 metri cubi per metro quadro nei comuni sopra i 200 mila abitanti, 6 tra 50 mila e 200 mila, 5 sotto i 50 mila, oppure il 70% di quella che c'era prima (articolo 7). I nuovi edifici non possono essere più alti di quelli attorno, salvo un piano particolareggiato che lo preveda (articolo 8).

Zona C: i quartieri nuovi

Sono le parti destinate a nuovi insediamenti, libere o costruite sotto le soglie della zona B. È qui che nascono le lottizzazioni: spesso prima del permesso di costruire serve un piano attuativo, con strade, parcheggi e verde che il costruttore realizza o cede al Comune.

Nelle zone C il decreto chiede di garantire per intero 18 metri quadri di spazi pubblici per abitante (4,5 per le scuole, 2 per le attrezzature di interesse comune, 9 per parchi e sport, 2,5 per i parcheggi), ridotti a 12 nei comuni che secondo il piano non superano i 10 mila abitanti (articoli 3 e 4). Tra pareti finestrate di edifici che si fronteggiano la distanza deve essere almeno pari all'altezza dell'edificio più alto (articolo 9).

Zona D: industria e artigianato

Sono le parti destinate a nuovi insediamenti industriali o assimilati: capannoni, laboratori, magazzini, a volte commercio e uffici secondo il piano. Se una casa è ammessa, e a quali condizioni, lo dicono le norme del piano. Il decreto chiede che almeno il 10% della superficie di un nuovo insediamento industriale vada a spazi pubblici, verde o parcheggi, strade escluse (articolo 5).

Zona E: agricola

Sono le parti destinate all'agricoltura. È la zona che sorprende di più chi compra un campo: per le abitazioni il decreto ammette al massimo 0,03 metri cubi per metro quadro (articolo 7), cioè 300 metri cubi su un ettaro: con il rapporto che usa lo stesso decreto (80 metri cubi ogni 25 metri quadri) fanno poco più di 90 metri quadri lordi. Le leggi regionali e i piani di solito aggiungono altre condizioni, e spesso riservano le costruzioni a chi fa l'agricoltore di professione. Stalle, fienili e depositi per l'attività agricola seguono regole a parte, sempre nelle norme del piano.

Il decreto esclude dalla zona E le parti in cui, pur restando agricole, il frazionamento delle proprietà richiede insediamenti da trattare come zona C: è il caso delle campagne già piene di case sparse. Come controllare se un terreno è davvero agricolo o edificabile: Terreno agricolo o edificabile: come si verifica.

Zona F: servizi di interesse generale

Sono le parti destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale: scuole superiori, ospedali, grandi parchi, impianti tecnologici. Il decreto chiede, dove servono, almeno 1,5 metri quadri per abitante per l'istruzione superiore, 1 per le strutture sanitarie e 15 per i parchi pubblici urbani e territoriali (articolo 4). Un'area privata in zona F, o in un'area per servizi pubblici non ancora realizzati, di solito è destinata a diventare pubblica: prima di comprarla va chiesto al Comune se c'è un vincolo di esproprio.

Le distanze valgono ovunque

Fuori dalla zona A, per ogni edificio nuovo il decreto impone almeno 10 metri tra una parete finestrata e la parete dell'edificio di fronte (articolo 9). Se in mezzo c'è una strada aperta al traffico, la distanza sale alla larghezza della strada più 5 metri per lato se la strada è larga meno di 7 metri, 7,5 metri per lato tra 7 e 15 metri, 10 metri per lato oltre i 15. È la regola che più spesso ferma un ampliamento o una sopraelevazione. Le Regioni possono prevedere deroghe con una loro legge (DPR 380/2001, articolo 2-bis).

Una conseguenza per il paesaggio

Le lettere contano anche fuori dal piano. Il Codice del paesaggio tutela per legge le coste, le rive di laghi e fiumi, i boschi, ma esclude le aree che il 6 settembre 1985 il piano classificava come zona A o B (D.Lgs. 42/2004, articolo 142, comma 2). Due case alla stessa distanza dal mare possono quindi avere obblighi diversi a seconda di come le classificava il piano di allora.

Come sapere in che zona è un lotto

La risposta certa è nel certificato di destinazione urbanistica, che si chiede al Comune con foglio e particella. Prima si può guardare la tavola del piano, pubblicata sul sito del Comune. Non tutti i piani usano ancora le lettere: in Lombardia il PGT parla di città consolidata, ambiti di trasformazione e aree agricole, a Torino ogni piano ha le sue sigle.

Nel report, in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, c'è cosa prevede il piano del Comune per il lotto; in Veneto con la zona dalla A alla F, per la quota del lotto che ricade in ciascuna (Piani dei Comuni). Cosa si può costruire, dal piano ai vincoli: Cosa si può costruire su un lotto.

Fonti

• DM 2 aprile 1968, n. 1444, testo pubblicato dalla Camera dei deputati (Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968): articoli 2 (zone), 3-5 (spazi pubblici), 7 (densità), 8 (altezze), 9 (distanze).
• DPR 380/2001, articolo 2-bis (deroghe regionali) e articolo 30 (certificato di destinazione urbanistica).
• D.Lgs. 42/2004, articolo 142 (aree tutelate per legge).