Cosa controllare prima di comprare un terreno

Un terreno si guarda in un pomeriggio: la forma, la vista, la strada per arrivarci. Quello che decide se è un buon acquisto però sta quasi tutto sulla carta: cosa permette il piano del Comune, quali vincoli ci sono, chi lo coltiva oggi, chi ha il diritto di comprarlo prima di te.

Questa guida mette in fila i controlli nell'ordine in cui conviene farli, prima di firmare una proposta o un preliminare. Alcuni si fanno da soli con i dati pubblici, altri richiedono il Comune, un tecnico e il notaio. Il loro lavoro resta necessario: la guida serve ad arrivare con le domande giuste.

1. Cosa si può fare sul terreno

È la prima domanda, e la risposta la dà il Comune. Il piano urbanistico divide il territorio in zone (agricola, residenziale, produttiva, verde pubblico) e per ognuna dice cosa si può costruire e quanto. Per una singola particella lo certifica il certificato di destinazione urbanistica, il CDU.

Si chiede all'ufficio tecnico del Comune indicando foglio e particella. Il Comune lo rilascia entro 30 giorni e il certificato vale un anno, se nel frattempo il piano non cambia (DPR 380/2001, articolo 30). Nella vendita di un terreno va allegato all'atto, altrimenti l'atto è nullo: tanto vale chiederlo prima del preliminare e non dopo.

"Edificabile" nell'annuncio vuol dire poco finché non si legge il certificato. Contano l'indice (quanti metri cubi o quadri si possono costruire per metro quadro di terreno), le distanze, l'altezza massima e se serve un piano attuativo prima di poter chiedere il permesso. Per un terreno agricolo si può costruire di solito solo per l'attività agricola, e spesso solo se chi costruisce è un imprenditore agricolo.

2. I vincoli che limitano il piano

Sopra il piano valgono i vincoli, che il Comune riporta nel certificato o spiega all'ufficio tecnico:

• vincolo idrogeologico (regio decreto 3267/1923): copre molti terreni di collina e montagna e chiede un'autorizzazione per scavi, movimenti di terra e tagli di bosco;
• tutela del paesaggio (D.Lgs. 42/2004): vale per legge vicino a coste, laghi e fiumi, nei boschi e in alta montagna, e nelle aree dichiarate di notevole interesse pubblico. Per costruire o cambiare l'aspetto dei luoghi serve l'autorizzazione paesaggistica;
• fasce di rispetto di strade, corsi d'acqua, cimiteri, elettrodotti e pozzi dell'acquedotto, dove non si costruisce;
• parchi, riserve e siti Natura 2000, con le regole dell'ente che li gestisce;
• aree percorse dal fuoco: per dieci anni non si costruisce, per quindici non si cambia destinazione, e l'atto di vendita deve richiamare il vincolo (legge 353/2000, articolo 10);
• usi civici: alcune terre sono di uso collettivo (pascolo, legnatico) e si vendono solo con un'autorizzazione (legge 168/2017). Lo sa il Comune o l'ufficio usi civici della Regione.

3. Frane, allagamenti e terremoti

Un terreno in un'area a pericolo di frana o di alluvione può avere limiti forti proprio dove si vorrebbe costruire. Le mappe dei piani delle Autorità di bacino (PAI) sono riunite da ISPRA nella piattaforma IdroGEO: classi da P1 a P4 per le frane, scenari P1, P2 e P3 per le alluvioni.

Per i terremoti la zona sismica vale per tutto il comune; dove il Comune ha fatto la microzonazione si sa anche quanto il terreno di quel punto amplifica le scosse. Chi costruisce deve comunque far fare una relazione geologica per il progetto (norme tecniche per le costruzioni, NTC 2018).

4. Com'è il terreno sul posto

• Accesso. Il terreno ha un accesso diretto da una strada pubblica? Se si passa sul fondo del vicino serve una servitù di passaggio scritta in un atto.
• Confini. La mappa catastale ha una precisione di qualche metro e la superficie disegnata può differire da quella della visura e da quella reale. Un geometra può rilevare i confini e rimettere i termini: su terreni grandi o con confini incerti conviene farlo prima del rogito.
• Acqua. Pozzi e prelievi si denunciano o si autorizzano (D.Lgs. 152/2006). Se il terreno è servito da un consorzio di irrigazione o di bonifica, di solito si paga un contributo ogni anno.
• Utenze. Per costruire servono luce, acqua e scarichi: se le reti sono lontane, portarle fino al lotto può costare molto, e di solito paga chi costruisce.
• Pendenza ed esposizione. Un terreno ripido costa di più da lavorare e da costruire; uno esposto a nord ha meno sole per le colture e per i pannelli.

5. Chi lo usa oggi

Chiedi al venditore se il terreno è affittato o dato da coltivare a qualcuno, anche con un accordo a voce. I contratti di affitto agrario durano di regola almeno 15 anni (legge 203/1982) e possono continuare anche dopo la vendita: come e fino a quando, va chiarito con il notaio. Se qualcuno coltiva da anni un terreno che risulta libero, chiedi a che titolo: potrebbe avere un contratto, o il diritto di prelazione del punto seguente.

6. La prelazione agraria

Sui terreni agricoli la legge dà la precedenza a chi li coltiva. Ha la prelazione agraria l'affittuario coltivatore diretto che coltiva il terreno da almeno due anni e, se il terreno è libero, il confinante coltivatore diretto (legge 590/1965, articolo 8; legge 817/1971, articolo 7).

Il venditore comunica il preliminare a chi ha il diritto, che ha 30 giorni per decidere se comprare alle stesse condizioni. Se la comunicazione manca, può riscattare il terreno da chi l'ha comprato entro un anno dalla trascrizione dell'atto. Il notaio lo sa, ma conviene chiedere subito chi sono i confinanti e cosa fanno.

7. Proprietà, ipoteche e servitù

Come per una casa, il notaio controlla da quale atto viene la proprietà del venditore e se sul terreno ci sono ipoteche, pignoramenti o servitù trascritte. Su un terreno contano anche le servitù di acquedotto, di elettrodotto o di passaggio a favore dei vicini, e le costruzioni che ci stanno sopra: un capanno o un rustico non accatastato o senza titolo edilizio va regolarizzato prima dell'atto. La visura catastale del terreno dice la superficie ufficiale, la qualità di coltura (seminativo, vigneto, bosco) e i redditi.

8. Imposte e costi

Le imposte sull'acquisto cambiano molto tra terreno agricolo ed edificabile, e per chi è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale ci sono agevolazioni. Fatti fare dal notaio il conto prima del preliminare, insieme al compenso del tecnico per rilievo e pratiche.

La lista in breve

I punti 2, 3 e parte del 4 li trovi nel nostro report per chi compra un terreno: superficie, pendenza, esposizione, rischi, vincoli di paesaggio, aree protette e percorse dal fuoco, con le domande da fare al Comune, al venditore e al notaio. Lo cerchi con foglio e particella o con le coordinate del punto.

Fonti

• DPR 380/2001, articolo 30 (certificato di destinazione urbanistica).
• Legge 590/1965, articolo 8, e legge 817/1971, articolo 7 (prelazione agraria); legge 203/1982 (contratti agrari).
• Regio decreto 3267/1923 (vincolo idrogeologico); D.Lgs. 42/2004 (paesaggio); legge 353/2000, articolo 10 (aree percorse dal fuoco); legge 168/2017 (domini collettivi e usi civici); D.Lgs. 152/2006 (acque).
• ISPRA, piattaforma IdroGEO: pericolosità da frana e idraulica.