Terreno agricolo o edificabile: come si verifica

"Terreno edificabile" in un annuncio è una promessa del venditore. Quella del Comune sta in un documento preciso, il certificato di destinazione urbanistica, e prima di arrivarci si possono fare alcuni controlli da casa, con foglio e particella del terreno. Qui sotto l'ordine che conviene seguire.

La visura non basta

Il primo documento che si ha in mano di solito è la visura catastale. Dice la superficie, i redditi e la qualità di coltura: seminativo, vigneto, uliveto, bosco. È una classificazione che serve al catasto per calcolare i redditi, e non dice nulla su cosa ci si può costruire. Un lotto in mezzo a un quartiere può risultare "seminativo" per anni, e un campo classificato vigneto può essere in una zona dove il piano prevede case. Dalla visura servono il comune, il foglio e la particella, per tutto il resto.

La tavola e le norme del piano

Cosa si può costruire lo decide il piano urbanistico del Comune: il piano regolatore, che in Lombardia si chiama PGT, in Veneto piano degli interventi. I Comuni devono pubblicarlo sul proprio sito, e finché non è pubblicato non ha effetto (D.Lgs. 33/2013, articolo 39). Sulla tavola si trova la zona del terreno; nelle norme tecniche di attuazione, per quella zona, l'indice (quanti metri cubi o quadri si possono costruire per ogni metro quadro), l'altezza, le distanze e gli usi ammessi.

Tre cose da leggere con attenzione. La prima è la lettera o il nome della zona: zona E, o "area agricola", di solito vuol dire che si costruisce solo per l'agricoltura e con indici minimi, per le case al massimo 0,03 metri cubi per metro quadro secondo il decreto del 1968 (le zone spiegate). La seconda è se per costruire serve prima un piano attuativo: in molte zone di espansione il singolo lotto non basta, serve una lottizzazione con gli altri proprietari. La terza sono le opere di urbanizzazione: il permesso di costruire si rilascia solo se strade, fogne, acqua e luce ci sono, se il Comune prevede di farle nei tre anni successivi o se chi costruisce si impegna a farle (DPR 380/2001, articolo 12).

Attenzione anche alla data. Se il Comune ha adottato un piano nuovo che non è ancora approvato, le domande di permesso in contrasto con il piano adottato restano sospese, per tre anni dall'adozione o per cinque in certi casi (sempre articolo 12). Un terreno edificabile nel piano vigente può quindi essere già bloccato da quello in arrivo, e il contrario.

Il certificato del Comune

Il certificato di destinazione urbanistica riporta, per le particelle indicate, la zona del piano e le sue prescrizioni. Lo può chiedere chiunque all'ufficio urbanistica, spesso online, con foglio e particelle. Il Comune ha 30 giorni per rilasciarlo e vale un anno, se il piano non cambia; se il Comune non risponde in tempo, chi vende può sostituirlo con una dichiarazione che attesta la domanda presentata e la destinazione del terreno (DPR 380/2001, articolo 30).

Nella vendita di un terreno il certificato si allega all'atto, pena la nullità, salvo i cortili e i giardini di edifici censiti al catasto sotto i 5.000 metri quadri. Il notaio quindi lo chiederà comunque. Conviene averlo prima della proposta d'acquisto o del preliminare, perché il prezzo di un terreno edificabile e quello di un campo possono essere molto lontani. I costi li decide ogni Comune: a Milano 100 euro più due bolli da 16 euro, a Rimini 60 euro fino a dieci particelle più i bolli.

I vincoli sopra il piano

Anche un terreno in zona edificabile può avere vincoli che limitano o impediscono di costruire. Il paesaggio (D.Lgs. 42/2004), il vincolo idrogeologico sui terreni di collina e montagna (regio decreto 3267/1923), le fasce di rispetto di strade, cimiteri e pozzi, le frane e le alluvioni dei piani delle Autorità di bacino. E gli incendi: su boschi e pascoli bruciati per dieci anni non si costruisce, per quindici non si cambia destinazione e l'atto di vendita deve citare il vincolo (legge 353/2000, articolo 10). Il certificato ne riporta molti, ma per paesaggio e incendi la risposta certa viene dalla Soprintendenza e dal catasto comunale delle aree percorse dal fuoco. Una panoramica di piano e vincoli è in Cosa si può costruire su un lotto.

Se il terreno è agricolo

Un terreno agricolo si compra con altre regole. L'affittuario coltivatore diretto che lo coltiva da almeno due anni ha la prelazione agraria: può comprarlo alle stesse condizioni offerte a te (legge 590/1965, articolo 8). Se il terreno è libero, il diritto passa al confinante che è coltivatore diretto e proprietario del terreno vicino (legge 817/1971, articolo 7). Il venditore deve comunicare il preliminare a chi ha il diritto, che ha 30 giorni per rispondere; senza la comunicazione, entro un anno dalla trascrizione dell'atto può riscattare il terreno da chi l'ha comprato. Chiedi presto chi coltiva il terreno e chi sono i confinanti, e parlane con il notaio prima di firmare.

Cosa dice il report di un terreno

Cerca il terreno con foglio e particella o con le coordinate: subito e gratis vedi la scheda del terreno, con superficie, pendenza, quota e cosa c'è attorno. Il report completo, scegliendo "Un terreno", aggiunge rischi e vincoli e le domande da fare prima del rogito:

• in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, cosa prevede il piano del Comune per il lotto, per esempio area agricola, città già costruita, area di trasformazione o area per servizi pubblici, con la quota del lotto in ciascuna (Piani dei Comuni);
• in tutta Italia frane e allagamenti dalle mappe ISPRA, vincoli di paesaggio, parchi e siti Natura 2000, aree percorse dal fuoco viste dal satellite (Vincoli, incendi e rumore);
• le domande al Comune, a partire dal certificato di destinazione urbanistica, e quella al notaio sulla prelazione agraria.

Il report non dice quanto si può costruire: indici e altezze stanno nelle norme del piano, e la risposta che fa fede è nel certificato. I prezzi al metro quadro della zona che trovi nel report sono quelli delle case, non dei terreni. Tutto il resto è in Controlla un terreno prima di comprarlo e nella guida Cosa controllare prima di comprare un terreno.

Fonti

• DPR 380/2001, articolo 12 (permesso di costruire e misure di salvaguardia) e articolo 30 (certificato di destinazione urbanistica).
• D.Lgs. 33/2013, articolo 39 (pubblicazione dei piani).
• DM 2 aprile 1968, n. 1444, testo pubblicato dalla Camera dei deputati, articolo 7 (densità nelle zone agricole).
• Legge 590/1965, articolo 8, e legge 817/1971, articolo 7 (prelazione agraria).
• Legge 353/2000, articolo 10 (aree percorse dal fuoco); D.Lgs. 42/2004 (paesaggio); regio decreto 3267/1923 (vincolo idrogeologico).