Domande frequenti: il report

29 temi sull'edificio e sulla zona, dai dati di 38 fonti: l'indice di vivibilità, un numero da 0 a 100 che riassume la zona, lotto catastale ed edifici sul lotto, prezzi al metro quadro della zona, rischio frane, allagamenti e terremoti, quanto il terreno amplifica le scosse, aree percorse dal fuoco, movimenti del terreno, radon, età degli edifici, quota, pendenza ed esposizione del terreno, distanza dal mare, uso del suolo, aree protette, vincoli di paesaggio, pannelli solari con la stima del risparmio, chi ci vive, redditi e clima del comune, internet veloce, servizi e attività vicini, mezzi pubblici e distanza da ferrovia e aeroporto. In più una guida all'acquisto con le domande da fare e i documenti da chiedere. Per un terreno il report mette in testa il terreno e ha domande sue (il report per i terreni). Ogni tema ha un giudizio, una spiegazione breve, i numeri e la fonte con la data. In PDF sono più di 30 pagine; il dettaglio è in Come funziona.

È un numero da 0 a 100 che apre ogni report e riassume come si vive nella zona: servizi a piedi, trasporti, verde, rischi naturali, distanza da stazioni e aeroporti, edifici della zona e connessione internet. Ogni parte ha il suo punteggio, visibile nel report, e l'indice è la media pesata. È una nostra misura, non un dato ufficiale: pesi e soglie sono pubblicati nella pagina Indice di vivibilità. Non usa redditi, età o provenienza di chi ci abita, e con un rischio naturale critico non supera 60.

No. È un riepilogo dei dati pubblici sull'edificio e sulla zona. Non stima il valore della casa, come fa un perito, e non riporta rendita e proprietari, come fa una visura catastale. Non verifica nemmeno la regolarità urbanistica: per quella servono il tecnico e il notaio.

Un report singolo costa 14,90 euro. Il pacchetto Confronto costa 29,90 euro e comprende tre report, utili per confrontare più case: non scadono e li usi quando vuoi. L'abbonamento Starter costa 99 euro all'anno (8,25 euro al mese) e comprende 30 report, al massimo 5 in un mese. Per agenzie e tecnici ci sono i piani Pro e Studio con report illimitati. Gli abbonamenti hanno pagamento annuale, con rinnovo automatico o manuale a tua scelta. Tutti i prezzi sono nella pagina Prezzi.

Da enti pubblici e fonti aperte: Agenzia delle Entrate per catasto e prezzi della zona, ISPRA per frane e allagamenti, Protezione Civile e INGV per i terremoti, Istat per gli abitanti, Commissione europea per il sole, Overture Maps per i servizi e le aziende di trasporto per le fermate. Licenze e date sono in Da dove vengono i dati.

Dice quanto distano la stazione ferroviaria e l'aeroporto più vicini, con il loro nome, e se l'immobile sta nelle fasce in cui la legge permette all'infrastruttura più rumore che altrove: entro 100 metri e tra 100 e 250 metri. Non è una misura del rumore. Le linee ferroviarie e le autostrade non sono ancora nei dati aperti che usiamo, quindi si misura dalla stazione e non dai binari: il report lo dichiara.

Il report lo dice con due misure diverse, perché rispondono a due domande diverse. La prima riguarda il cerchio attorno all'indirizzo: quanta parte del suolo è già coperta entro 200 e entro 500 metri, e da cosa. La seconda riguarda il comune intero, confrontato con la provincia, la regione e l'Italia. I due numeri possono essere lontanissimi: a Milano il comune sta al 58,7%, e un indirizzo in centro arriva al 100%. Il primo dice com'è il posto, il secondo in che tipo di comune si trova.

L'uso del suolo dice cosa c'è adesso attorno all'indirizzo: case, campi, bosco, acqua. Il consumo di suolo dice quanta parte di quel territorio è stata coperta in modo artificiale, cioè strade, parcheggi, piazzali, capannoni, cantieri e pannelli a terra, oltre alle case. Il primo è una fotografia, il secondo dice quanto ne resta di libero e a che velocità sta finendo. Nel report ci sono tutti e due, uno accanto all'altro, perché separati raccontano metà della storia.

Dice se ci sono grandi impianti industriali entro un chilometro e entro tre: come si chiamano, cosa fanno e quanto distano. Sono quelli che la normativa europea obbliga a dichiararsi, cioè centrali, raffinerie, acciaierie, cementifici, industria chimica, discariche, inceneritori, depuratori e allevamenti intensivi. Le attività più piccole restano fuori da ogni elenco pubblico, quindi "nessun impianto vicino" parla dei grandi: l'officina in fondo alla via resta una cosa da guardare di persona.

No, e non lo dice apposta. La fonte europea dichiara che un impianto esiste, cosa fa e quali inquinanti supera certe soglie molto alte: non dice quanto arriva fino a casa tua, che dipende da camini, venti, orari e da come l'impianto è gestito. Dare un giudizio con quei dati sarebbe inventare. Il report ti mette davanti nome, attività e distanza, e se la cosa ti preoccupa la domanda giusta va fatta all'ARPA della tua regione, che le misure vere le ha.

Dà gli elementi per capirlo, guardando il terreno dal satellite dodici volte in un anno. Un campo lavorato cresce e viene raccolto, quindi il verde ha un massimo e un minimo netti; un terreno fermo resta simile tutto l'anno. Il report mostra la curva dei dodici mesi, il mese più verde e quello più spoglio. Non è un certificato: dice com'è andata l'ultima annata, non se il terreno è coltivabile, che dipende da suolo, acqua e piano urbanistico.

Sì. Il blocco guarda i 500 metri attorno all'indirizzo, non solo il tuo lotto: ti dice se la zona è verde o è quasi tutta costruita, e come cambia con le stagioni. È la domanda che ha senso per chi compra in città, dove la particella di un appartamento è troppo piccola perché il satellite la misuri da sola: ogni misura copre 10 metri di lato. Sui terreni sopra i 2.000 metri quadri il report aggiunge anche la lettura del lotto, che serve a capire se è lavorato o fermo.

Sì. Il satellite europeo Sentinel-3 misura quanto scalda la superficie nelle giornate d'estate, e il report mette il valore dell'indirizzo accanto a quello dei dodici chilometri attorno: così si vede se questo punto sta fra i più caldi o fra i più freschi della zona, e di quanti gradi. C'è anche la mappa del caldo, con l'indirizzo al centro. La differenza fra un quartiere di cemento e uno con i parchi arriva a cinque o sei gradi di superficie, ed è quella che si sente vivendoci: di notte l'asfalto restituisce il calore che ha preso di giorno, il verde no.

Sono due cose diverse e si leggono in modo diverso. Il meteo dà la temperatura dell'aria, misurata all'ombra a due metri da terra: è il numero che ti dice come vestirti. Il satellite dà la temperatura della superficie, cioè quanto scotta quello che vede dall'alto: in una giornata d'agosto con 33 gradi d'aria, l'asfalto ne fa una cinquantina e un prato una trentina. Il report usa la seconda perché cambia da via a via, mentre l'aria è quasi uguale in tutta la città: è la superficie a dire quale quartiere si scalda di più e quale resta vivibile.