Casa in classe energetica G: cosa cambia con la direttiva case green

La classe energetica G è l'ultima delle dieci classi dell'attestato di prestazione energetica: alla casa serve più di tre volte e mezzo l'energia che servirebbe alla stessa casa costruita con le regole di oggi. La direttiva europea "case green", la (UE) 2024/1275, non obbliga il singolo proprietario a ristrutturarla entro una data e non vieta di venderla o di affittarla. Chiede allo Stato di far scendere il consumo medio di tutte le abitazioni. Al 22 ottobre 2026 l'Italia non l'ha ancora recepita, quindi per chi compra o vende oggi valgono le regole di sempre.

Cosa vuol dire classe G

La scala italiana va da A4, la migliore, a G, passando per A3, A2, A1, B, C, D, E e F. È fissata dalle linee guida nazionali del decreto ministeriale 26 giugno 2015. Il tecnico calcola l'indice di prestazione energetica globale non rinnovabile della casa (EPgl,nren, in kWh per metro quadro all'anno) e lo confronta con quello di un edificio di riferimento: la stessa casa, con la stessa forma, nello stesso posto e con lo stesso tipo di impianto, ma con isolamento e rendimenti fissati dai requisiti minimi in vigore dal 2021. Se l'indice è più di 3,5 volte quello di riferimento la casa è in G; per la classe A4 deve restare entro il 40%.

L'indice si calcola con un uso standard della casa e non è la bolletta: chi scalda poche ore al giorno può spendere meno di quanto la lettera faccia pensare. Dove trovare la classe di un appartamento, regione per regione, è spiegato nella pagina sulla classe energetica di una casa.

Quante case sono in classe G

Tante. Nel rapporto ENEA e CTI uscito nel 2025, sugli APE emessi nel 2024, il 24,2% degli attestati di immobili residenziali è in classe G e il 21,2% in classe F: insieme fanno il 45,3%, in calo rispetto al 2023. In tutto gli attestati validi del 2024 sono circa 1,2 milioni.

Il dato riguarda le case per cui nel 2024 è stato fatto un APE, soprattutto case vendute o affittate, e non tutto il patrimonio: lo stesso rapporto nota che gli attestati per vendite e affitti hanno valori peggiori di quelli fatti dopo una ristrutturazione. Per chi guarda annunci, trovare una casa in classe G è normale.

Cosa chiede la direttiva 2024/1275

La direttiva sulla prestazione energetica nell'edilizia è entrata in vigore nel 2024 e andava recepita entro il 29 maggio 2026. Per le abitazioni esistenti il cuore è l'articolo 9, paragrafo 2. Ogni Stato fissa una traiettoria nazionale di ristrutturazione e deve far scendere il consumo medio di energia primaria dell'intero parco residenziale di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, rispetto al 2020, fino ad arrivare a un parco a emissioni zero nel 2050. Almeno il 55% di questo calo deve venire dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori: le case in classe F e G sono le prime candidate.

Il testo lascia allo Stato la scelta degli strumenti: norme minime di prestazione, assistenza tecnica, aiuti economici. Non contiene una data entro cui la singola casa deve raggiungere una certa classe. L'idea che "dal 2030 tutte le case devono essere almeno in classe E" viene dalla posizione del Parlamento europeo del marzo 2023, che chiedeva la classe E entro il 2030 e la D entro il 2033; nel testo approvato quell'obbligo non c'è. Se sceglierà norme minime anche per le case, lo Stato potrà escluderne fra gli altri gli edifici tutelati per valore storico e le case usate meno di quattro mesi l'anno.

Le altre regole che toccano chi compra:

• gli edifici nuovi dovranno essere a emissioni zero dal 1° gennaio 2028 se pubblici, dal 1° gennaio 2030 tutti (articolo 7);
• dal 1° gennaio 2025 gli Stati non danno più incentivi per installare caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (articolo 17, paragrafo 15);
• l'APE avrà un modello comune europeo, con una scala chiusa dalla A alla G, dove A sono gli edifici a emissioni zero e G i peggiori del parco nazionale al momento in cui la scala viene introdotta (articolo 19). È ammessa in più una classe A+. Le quattro classi A1-A4 di oggi non hanno posto in questo schema, e il passaggio lo deciderà il decreto italiano.

A che punto è l'Italia

Il recepimento non c'è ancora. Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha mandato una lettera di messa in mora a tutti i 27 Stati per la mancata comunicazione delle norme di recepimento. Il 1° ottobre 2026 ha inviato all'Italia un parere motivato (procedura INFR(2026)2024) perché non ha presentato la bozza del piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, attesa entro il 31 dicembre 2025: l'Italia ha due mesi per rispondere, poi il caso può arrivare alla Corte di giustizia dell'Unione.

L'8 ottobre 2026, rispondendo in Senato, il ministro dell'Ambiente e della Sicurezza energetica ha detto che il governo prepara il decreto legislativo e che la sua adozione dipende dalla legge di delegazione europea 2026, approvata dal Consiglio dei ministri il 4 agosto e in esame al Senato. Il ministero ha mandato al Parlamento i principi per il recepimento, ma non ha indicato una data per il decreto né nuovi incentivi.

Restano da decidere i numeri della traiettoria italiana, l'eventuale introduzione di norme minime per le case, gli aiuti per chi ristruttura e la data della nuova scala dell'APE. Fino al decreto, l'attestato si fa con le regole del 2015 e con le classi da A4 a G.

Comprare o vendere una casa in classe G oggi

Una casa in classe G si vende e si affitta come le altre. Gli obblighi sull'APE per la vendita di una casa sono quelli del decreto legislativo 192/2005, articolo 6. L'annuncio, su qualsiasi mezzo, deve riportare la classe e gli indici di prestazione. Chi vende mette l'APE a disposizione di chi compra dall'avvio delle trattative e lo consegna alla fine. Nell'atto c'è una clausola in cui chi compra dichiara di averlo ricevuto, e una copia va allegata: se manca, le parti pagano insieme una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. Se l'APE non c'è, il venditore deve farlo fare prima.

Quando hai l'attestato in mano, conviene leggere quattro punti:

• la data di rilascio: vale al massimo dieci anni, e va rifatto se una ristrutturazione o un impianto nuovo cambiano la classe;
• il libretto dell'impianto di riscaldamento, che va allegato all'APE: se i controlli periodici della caldaia non sono stati fatti, l'attestato decade il 31 dicembre dell'anno successivo alla scadenza saltata;
• l'indice EPgl,nren e i consumi annui stimati, che dicono di quanto la casa è lontana dalle classi vicine meglio della sola lettera;
• le raccomandazioni del tecnico, con gli interventi più convenienti e la classe che si raggiungerebbe.

Le raccomandazioni non hanno prezzi affidabili. Il costo per portare la casa da G a una classe migliore dipende da muri, finestre, impianto e zona climatica, e lo può dire solo un tecnico dopo un sopralluogo: chiedi a lui quali lavori servono per salire di due o tre classi e quanto costano, prima della proposta d'acquisto. In un condominio il cappotto, il tetto e la caldaia centralizzata si decidono in assemblea: le domande da fare sono in Cosa chiedere all'amministratore prima di comprare casa, e quelle per il proprietario in Domande da fare al venditore prima di comprare casa.

Lavori e detrazioni nel 2026

Per le spese sostenute nel 2026 la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha confermato le aliquote del 2025. Il bonus per le ristrutturazioni è del 50% se i lavori riguardano l'abitazione principale e li paga chi ne è proprietario o titolare di un altro diritto reale, del 36% negli altri casi, su una spesa massima di 96.000 euro per unità e con il rimborso diviso in dieci anni. L'ecobonus per gli interventi di risparmio energetico segue le stesse due aliquote. Nel 2027 scendono al 36% e al 30%. Le caldaie uniche a combustibili fossili sono escluse da entrambi dal 2025.

Per chi compra c'è una regola da sapere. L'Agenzia delle Entrate richiede di essere proprietari quando i lavori iniziano, o quando si paga la prima spesa se viene prima. Se la casa non è ancora l'abitazione principale all'inizio dei lavori, il 50% spetta comunque purché lo diventi alla fine (risposta a interpello n. 119/2026). Quindi prima il rogito, poi i lavori.

Alcune banche propongono mutui "green" legati alla classe energetica o ai lavori: requisiti e condizioni cambiano da banca a banca, quindi vanno confrontati come ogni altro mutuo.

Cosa dice il report sulla classe energetica

Il report analizza l'edificio. In Lombardia e Piemonte, le due Regioni che pubblicano gli attestati con l'indirizzo, contiene un blocco sulla classe energetica: quanti APE ci sono per gli appartamenti di quell'indirizzo, la classe più frequente, quanti sono in F o G e l'anno di costruzione dichiarato, a confronto con gli attestati nel raggio di 300 metri. Il blocco lavora su almeno tre attestati, così descrive l'edificio e la zona e rispetta la privacy di chi ci abita (Classe energetica degli edifici spiega come trattiamo questi dati).

Per il singolo appartamento fa fede il suo APE. Il report aggiunge rischi naturali, zona sismica, prezzi della zona come intervallo, servizi, trasporti e le domande da fare prima del rogito, come si vede nel report di esempio completo. Gli altri controlli sono nella guida Cosa controllare prima di comprare casa.

Domande frequenti

Si può vendere una casa in classe G?

Sì. Né la direttiva 2024/1275 né la legge italiana vietano di vendere una casa in classe G. Serve un APE valido, la classe va scritta nell'annuncio e l'attestato va consegnato a chi compra e allegato all'atto.

Dal 2030 sarà vietato affittare una casa in classe G?

Oggi no, e la direttiva non lo prevede. Chiede però agli Stati di non escludere in modo sproporzionato le case in affitto dagli sforzi di ristrutturazione. Se l'Italia introdurrà regole per gli affitti lo dirà il decreto di recepimento, che al 22 ottobre 2026 non c'è.

La mia casa resterà in classe G con la nuova scala europea?

Non è detto. Nella nuova scala la G corrisponderà agli edifici peggiori del parco nazionale nel momento in cui la scala verrà introdotta, e le soglie le fisserà il decreto italiano. Oggi un APE vale fino a dieci anni; cosa succederà a quelli già rilasciati lo stabilirà il decreto.

Fonti

• Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia, testo su EUR-Lex: articoli 7, 9, 17, 19 e 35.
• D.Lgs. 192/2005, articolo 6 (APE negli annunci, nelle trattative e negli atti; validità; sanzioni).
• Decreto interministeriale 26 giugno 2015, linee guida nazionali per l'attestazione della prestazione energetica.
• ENEA e CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi (APE emessi nel 2024); SIAPE, il catasto nazionale degli APE.
• Commissione europea, lettere di messa in mora del 15 luglio 2026 e pacchetto infrazioni del 1° ottobre 2026.
• Dipartimento per gli Affari europei, legge di delegazione europea 2026; Edilportale, Direttiva Case Green, Governo al lavoro sul decreto di recepimento, 12 ottobre 2026.
• Parlamento europeo, la posizione votata il 14 marzo 2023.
• Agenzia delle Entrate, agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, guida all'ecobonus e risposta a interpello n. 119/2026.