Documenti per acquisto casa: la lista dalla proposta al rogito

Per comprare casa servono una quindicina di documenti, e quasi tutti li fornisce chi vende: visura e planimetria catastale, atto di provenienza, attestato di prestazione energetica (APE), titoli edilizi, agibilità, certificazioni degli impianti e, in condominio, la dichiarazione dell'amministratore. Chi compra porta i propri documenti personali, quelli di reddito per il mutuo e le dichiarazioni per l'agevolazione prima casa. Conviene averli in un ordine preciso, perché ognuno serve a decidere qualcosa prima del passo successivo.

Tutti i documenti in una tabella

Prima della proposta

La proposta d'acquisto, quando il venditore la accetta, ti impegna. Prima di firmarla servono i documenti che dicono cosa stai comprando e da chi.

La visura catastale la scarichi da solo, gratis, con SPID, CIE o CNS, anche se la casa non è tua (come si fa). Serve il comune con foglio, particella e il subalterno dell'appartamento, che conosce il venditore. La planimetria invece la può chiedere all'Agenzia delle Entrate solo chi ha diritti sull'immobile o un suo delegato: è gratis se è informatizzata, 30 euro più il bollo se va copiata dagli archivi di carta. Chiedila al venditore e confrontala con la casa durante la visita.

L'APE va messo a disposizione di chi compra dall'inizio delle trattative, consegnato alla fine e allegato all'atto; se manca la clausola o l'allegato, le parti pagano una sanzione da 3.000 a 18.000 euro (D.Lgs. 192/2005, art. 6). In Emilia-Romagna, Friuli Venezia Giulia, Lombardia e Piemonte puoi controllarlo nel catasto energetico della Regione con foglio e particella; come fare regione per regione è in classe energetica di una casa.

L'atto di provenienza è il rogito, la donazione o la successione con cui il venditore è diventato proprietario. Una copia te la può dare subito, e il notaio la chiederà comunque. Se viene da una donazione, leggi cosa è cambiato con la legge 182/2025 nella checklist di due diligence.

Le differenze tra visura, perizia, APE e gli altri documenti tecnici sono spiegate in Visura, perizia, APE, CDU e report di zona.

Prima del compromesso

Il compromesso (contratto preliminare) fissa prezzo, caparra e data del rogito. Le carte di questa fase richiedono più tempo, perché arrivano dal Comune, dall'amministratore e dai registri immobiliari.

Titoli edilizi e agibilità

Il tuo tecnico chiede in Comune le pratiche edilizie con l'accesso agli atti (legge 241/1990, art. 22-25) e ricostruisce lo stato legittimo: quello del titolo che ha permesso la costruzione o dell'ultimo intervento sull'intero immobile, più i titoli dei lavori parziali venuti dopo (DPR 380/2001, art. 9-bis). Di solito serve la delega del venditore. I costi li decide ogni Comune: a Milano da 50 a 100 euro più IVA, a Rimini 30 euro, a Forlì la consultazione online è gratuita e si pagano le copie.

Il motivo per farlo adesso è nell'atto finale: per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 il rogito è nullo se non riporta gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (DPR 380/2001, art. 46). La conformità catastale è un'altra cosa: dal 1° luglio 2010, con il decreto legge 78/2010 convertito dalla legge 122/2010, l'atto deve contenere la dichiarazione che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto, pena la nullità (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).

Per gli edifici nuovi o ristrutturati in modo rilevante l'agibilità oggi è una segnalazione certificata, presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori (DPR 380/2001, art. 24); per le case più vecchie si trova il certificato di agibilità o abitabilità rilasciato dal Comune. Notaio e banca la chiedono, o almeno la prova che è stata richiesta.

Impianti

Per gli impianti elettrico, gas e riscaldamento il documento è la dichiarazione di conformità dell'installatore. Per quelli fatti prima del 27 marzo 2008, se non si trova, la sostituisce una dichiarazione di rispondenza firmata da un professionista (DM 37/2008, art. 7). L'obbligo di allegarle all'atto è stato abrogato nel 2008: proprio per questo conviene chiederle prima e scrivere nel preliminare cosa succede se mancano.

Condominio

Dal venditore servono il regolamento e la dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, che l'amministratore deve rilasciare al condomino che la chiede (codice civile, art. 1130, n. 9). Aggiungi i verbali con i lavori straordinari già deliberati. Chi compra risponde insieme al venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). La richiesta completa è in Cosa chiedere all'amministratore.

Registri immobiliari

L'ispezione ipotecaria mostra chi è proprietario e se ci sono ipoteche, pignoramenti o cause trascritte. Per un immobile altrui costa 8 euro per nominativo o immobile e 5 euro per ogni nota, ridotti del 20% online. Il notaio la rifà a ridosso del rogito; farne una prima del compromesso evita di versare la caparra su una casa pignorata. Nelle province di Trento e Bolzano e negli altri comuni tavolari la stessa verifica si fa sul libro fondiario.

Il compromesso e la caparra

Il preliminare va scritto e registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma: 200 euro di imposta di registro, il bollo (16 euro ogni quattro facciate) e lo 0,5% sulla caparra e sugli acconti, che poi si scala dalle imposte del rogito. Se c'è un'agenzia, la registrazione spetta anche a lei, e lo stesso vale per una proposta accettata che contiene già tutti gli elementi del preliminare.

Con la caparra confirmatoria, se si ritira chi l'ha versata l'altro la trattiene; se si ritira chi l'ha ricevuta, deve restituirne il doppio (codice civile, art. 1385).

Fatto dal notaio, il preliminare si può anche trascrivere nei registri immobiliari: costa in più 200 euro di imposta ipotecaria e 35 di tasse ipotecarie, e protegge chi compra da ipoteche, pignoramenti e vendite successive. L'effetto dura fino a un anno dopo la data prevista per il rogito e comunque non oltre tre anni (codice civile, art. 2645-bis).

Per il mutuo

La banca chiede tre gruppi di documenti, secondo la guida della Banca d'Italia aggiornata a febbraio 2026. Quelli anagrafici, con stato civile ed eventuali convenzioni tra coniugi. Quelli di reddito: per un dipendente l'attestazione del datore di lavoro sull'anzianità, l'ultima busta paga e la Certificazione Unica o il 730; per un autonomo le ultime dichiarazioni dei redditi e l'iscrizione alla Camera di Commercio o all'albo. E quelli della casa: il preliminare, la planimetria, l'abitabilità, l'atto di provenienza.

Poi la banca manda un suo perito. Il valore della perizia può essere più basso del prezzo, e di norma il mutuo non supera l'80% di quel valore. Prima della firma ricevi il prospetto europeo con le condizioni (PIES) e hai almeno sette giorni per valutare l'offerta.

Per il rogito

Il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica la lista dei documenti da portare. Entrambe le parti: documento d'identità, codice fiscale, estratto dell'atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile, eventuali convenzioni patrimoniali; per i cittadini fuori dall'Unione europea anche permesso di soggiorno o visto. Chi vive all'estero e non ha il codice fiscale lo chiede al consolato italiano o a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate (codice fiscale); se non capisce l'italiano, l'atto si fa con la traduzione a fianco o con un interprete scelto da lui (legge notarile 89/1913, art. 54 e 55). Chi compra aggiunge le copie dei pagamenti già fatti, il preliminare, i dati dell'agenzia con la provvigione e il contatto della banca. Chi vende porta atto di provenienza, planimetria, documenti del condominio, titoli edilizi, agibilità, APE e, se c'è un mutuo da chiudere, i documenti per cancellare l'ipoteca.

Nell'atto le parti dichiarano come è stato pagato il prezzo e se c'è stato un mediatore, con i suoi dati e il compenso: se la dichiarazione manca o è falsa, la sanzione va da 500 a 10.000 euro.

Per l'agevolazione prima casa la casa deve essere in categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, e nell'atto dichiari i requisiti: residenza nel comune o impegno a trasferirla entro 18 mesi, nessun'altra casa nello stesso comune comprata senza agevolazioni, e, se possiedi già una casa comprata con l'agevolazione, l'impegno a venderla entro due anni (legge 207/2024, art. 1, comma 116). Comprando da un privato paghi il 2% di imposta di registro, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale; da un'impresa con IVA, il 4% di IVA e 200 euro per ciascuna delle tre imposte (guida dell'Agenzia delle Entrate, ottobre 2025).

Dopo il rogito

Il notaio registra l'atto, lo trascrive e chiede la voltura al catasto con un unico invio telematico. Per la trascrizione ha 30 giorni, oltre i quali risponde del ritardo (codice civile, art. 2671). Qualche settimana dopo una visura ti conferma che la casa risulta a tuo nome.

Il resto tocca a te. Manda all'amministratore la copia autentica dell'atto, perché fino a quel momento il venditore resta obbligato con te per le spese, e comunica i tuoi dati per l'anagrafe condominiale entro 60 giorni (codice civile, art. 1130, n. 6). Se hai preso l'agevolazione prima casa, ricorda la scadenza dei 18 mesi per la residenza. E conserva tutto il fascicolo: servirà identico quando rivenderai.

Se compri da un privato, senza agenzia

I documenti sono gli stessi. Cambia chi li raccoglie: senza un'agenzia nessuno li chiede per te. Il venditore scarica la planimetria e chiede la dichiarazione all'amministratore; il tuo tecnico, con la sua delega, fa l'accesso agli atti; tu prepari reddito e documenti personali. Il preliminare, se lo scrivete da soli, lo registrate voi entro 30 giorni. Molti scelgono il notaio fin dal compromesso, che così lo scrive, lo registra e, se serve, lo trascrive. Nell'atto dichiarerete che non c'è stato un mediatore.

Le domande da fare al venditore, divise per argomento, sono in Domande da fare al venditore.

Cosa aggiunge il report

Le carte di questa lista descrivono l'immobile davanti alla legge. Il report racconta il resto, partendo dall'indirizzo: 32 temi da 50 fonti ufficiali, ognuno con la fonte e la data del dato. Allagamenti e frane sul lotto dalle mappe nazionali di ISPRA, zona sismica e quanto può tremare il terreno, prezzi al metro quadro della zona come intervallo, piano del Comune e classe energetica degli edifici dove le Regioni li pubblicano, aria, rumore, caldo d'estate, servizi e trasporti a piedi, internet. Foglio e particella del lotto e l'indice di vivibilità della zona li vedi gratis subito dopo la ricerca (come trovare foglio e particella).

In fondo c'è una guida all'acquisto con le domande per venditore, amministratore, tecnico, notaio e Comune, e i documenti di questa pagina con dove si chiedono e quanto costano: dal tecnico e dal notaio arrivi sapendo già cosa chiedere. Un esempio vero, pagina per pagina, è nel report di esempio completo; come si legge è spiegato in Come funziona il report. Tutti i controlli nell'ordine giusto sono nella guida Cosa controllare prima di comprare casa.

Fonti

Norme lette su Normattiva il 22 ottobre 2026; condizioni e costi degli enti verificati sulle loro pagine ufficiali il 14 settembre 2026 (catasto, registri, Comuni) e il 22 ottobre 2026 (imposte, mutuo, notariato, codice fiscale):

• D.Lgs. 192/2005, articolo 6 (APE).
• Legge 52/1985, articolo 29, comma 1-bis, introdotto dal decreto legge 78/2010 convertito dalla legge 122/2010 (conformità catastale).
• DPR 380/2001, articolo 9-bis (stato legittimo), articolo 24 (agibilità) e articolo 46 (estremi del titolo edilizio negli atti).
• Legge 241/1990, articoli 22-25 (accesso agli atti); costi dei Comuni di Milano, Rimini e Forlì.
• DM 37/2008, articolo 7 (dichiarazione di conformità e di rispondenza degli impianti); l'articolo 13 è abrogato dal decreto legge 112/2008.
• Codice civile, articoli 1130, 1385, 2645-bis e 2671; disposizioni di attuazione, articolo 63.
• Legge notarile 89/1913, articoli 54 e 55 (lingua dell'atto e interprete).
• Agenzia delle Entrate, codice fiscale, planimetria catastale, ispezione ipotecaria, voltura catastale, requisiti prima casa e guida L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (ottobre 2025).
• Legge 207/2024, articolo 1, comma 116 (due anni per vendere la prima casa già posseduta).
• Banca d'Italia, Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici (febbraio 2026).
• Consiglio Nazionale del Notariato, lista documenti da fornire in caso di compravendita immobiliare.