Domande da fare al venditore prima di comprare casa

Le domande più utili si fanno prima della proposta d'acquisto: una proposta firmata diventa un impegno quando il venditore la accetta, e da quel momento cambiare le condizioni è più difficile. Questa pagina raccoglie le domande che valgono per quasi ogni casa, divise per chi può rispondere, con il motivo di ciascuna. Non sostituiscono il lavoro del tecnico e del notaio: servono ad arrivare da loro con i documenti giusti.

Il nostro report aggiunge a questa lista le domande che nascono dai dati dell'indirizzo, per esempio sugli allagamenti se la casa è in una zona a rischio alluvione, e indica per ognuna il blocco da cui nasce.

Al venditore

In che anno è stato costruito l'edificio e quali lavori sono stati fatti? L'anno del progetto dice con quali regole è stato costruito, anche contro i terremoti: conta di più nei comuni in zona sismica 1 e 2. Ristrutturazioni, rifacimento del tetto o degli impianti cambiano lo stato reale rispetto all'età.

La casa, la cantina o il garage si sono mai allagati? Chi abita un immobile sa se l'acqua è entrata durante le piogge forti, anche quando le mappe non lo segnalano. Se ci sono stati danni, conviene sapere come sono stati riparati.

Si possono avere visura e planimetria catastale aggiornate? La visura catastale oggi si scarica gratis online anche per immobili di altri, come spiegato in Visura catastale gratis con SPID: come si fa. La planimetria invece la può chiedere all'Agenzia delle Entrate solo chi ha diritti sull'immobile o un suo delegato: per questo si chiede al venditore. Serve anche il numero di subalterno, che identifica il singolo appartamento.

C'è l'attestato di prestazione energetica (APE)? Chi vende lo mette a disposizione dall'inizio delle trattative e lo consegna a chi compra; gli annunci di vendita riportano la classe energetica (D.Lgs. 192/2005, articolo 6). La classe aiuta a stimare i costi di riscaldamento e gli eventuali lavori.

Ci sono le dichiarazioni di conformità degli impianti e il libretto della caldaia? Dicono chi ha fatto gli impianti, quando e con quali controlli successivi.

La casa sarà libera al rogito? Un contratto di affitto con data certa precedente alla vendita resta valido anche per il nuovo proprietario (codice civile, articolo 1599).

Ci sono detrazioni fiscali in corso per lavori già fatti? Salvo un accordo diverso tra le parti, le rate non ancora usate passano a chi compra (Testo unico delle imposte sui redditi, articolo 16-bis). Conviene sapere quante sono e scriverlo negli accordi.

Si può tornare a vedere la casa a un'altra ora? Rumore, traffico e luce cambiano molto tra la mattina, la sera e il fine settimana.

All'amministratore di condominio

Le domande sul condominio passano dal venditore, che autorizza l'amministratore a rispondere. Le principali:

• spese ordinarie dell'ultimo anno e rate non pagate: chi compra risponde insieme al venditore di quelle dell'anno in corso e dell'anno precedente (disposizioni di attuazione del codice civile, articolo 63);
• lavori straordinari approvati o in discussione, con importi e rate: chi li paga si può stabilire nel preliminare;
• regolamento, verbali delle assemblee e cause in corso.

L'elenco completo, con una richiesta pronta da inviare, è in Cosa chiedere all'amministratore prima di comprare casa.

Al tecnico di fiducia

Un geometra, un architetto o un ingegnere scelto da chi compra risponde alle domande che richiedono di vedere la casa e le carte:

• la planimetria catastale corrisponde allo stato reale? Nell'atto di vendita chi vende dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto (legge 52/1985, articolo 29, comma 1-bis);
• lo stato attuale corrisponde ai titoli edilizi depositati in Comune? È la verifica urbanistica, diversa da quella catastale: il tecnico la fa con l'accesso agli atti, di solito con la delega del venditore;
• in che stato sono strutture e impianti e quanto costerebbero i lavori necessari?

Al notaio

Il notaio si può scegliere e consultare anche prima del preliminare. Tre domande:

• risultano ipoteche, pignoramenti o altri gravami, e come verranno cancellati? Il notaio li controlla nei registri immobiliari o, nei comuni del catasto tavolare, nel libro fondiario;
• da quale atto viene la proprietà del venditore? Compravendita, donazione o successione: la provenienza è uno dei controlli prima dell'atto e interessa anche la banca del mutuo;
• conviene trascrivere il preliminare? Il preliminare trascritto prevale su ipoteche e vendite registrate dopo di esso (codice civile, articolo 2645-bis).

Al Comune

• Cosa prevede il piano urbanistico per terreni o giardini venduti a parte? Il certificato di destinazione urbanistica si allega agli atti di vendita dei terreni, salvo le aree di pertinenza di edifici censiti al catasto sotto i 5.000 metri quadrati (DPR 380/2001, articolo 30).
• Ci sono avvisi di protezione civile, vincoli o lavori pubblici previsti nella zona? Nelle aree a rischio alluvioni o frane i piani comunali dicono cosa succede in caso di allerta.

Una lista da stampare

Il report di un indirizzo raccoglie tutte queste domande in una lista di controllo divisa per destinatario, con le caselle da spuntare e lo spazio per le risposte, e ci aggiunge quelle legate ai dati della zona: rischi naturali, età degli edifici, prezzi al metro quadro, distanza dal mare, radon. La guida completa spiega come usare le risposte, passo per passo.

Fonti

• Codice civile, articoli 1599 e 2645-bis; disposizioni di attuazione del codice civile, articolo 63.
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti).
• DPR 6 giugno 2001, n. 380, articolo 30 (certificato di destinazione urbanistica).
• D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, articolo 6 (attestato di prestazione energetica).
• DPR 22 dicembre 1986, n. 917, articolo 16-bis (detrazioni per i lavori sulla casa).
• Agenzia delle Entrate, planimetria catastale, consultata il 14 settembre 2026.