Due diligence immobiliare: la checklist

Una due diligence immobiliare è l'insieme delle verifiche che si fanno prima di impegnarsi su un immobile: chi è il proprietario e cosa grava sul bene, com'è fatto, se corrisponde ai permessi, dove si trova. Per una casa la fanno di solito il notaio e il tecnico di fiducia del compratore; per un portafoglio o un immobile d'impresa si aggiungono avvocati, periti e consulenti. La lista che segue è divisa nelle quattro parti in cui di solito si organizza il lavoro, con la norma di riferimento accanto a ogni punto.

Il momento giusto è prima del preliminare, o almeno prima che scadano le condizioni sospensive della proposta. Dopo, un problema scoperto costa di più.

Parte legale

Qui si stabilisce chi può vendere e cosa si compra davvero. È il lavoro del notaio, ma conviene impostarlo presto.

1. La provenienza: i passaggi di proprietà si ricostruiscono con l'ispezione ipotecaria nei registri immobiliari (le ex conservatorie), cercando per persona o per immobile. Sui beni altrui costa 8 euro per nominativo o immobile e 5 euro per nota, con una riduzione per le richieste online.
2. Dalla stessa ispezione risultano ipoteche, pignoramenti, sequestri e domande giudiziali. L'ipoteca del mutuo del venditore si cancella di solito al rogito; un pignoramento o una domanda giudiziale trascritta cambiano la trattativa.
3. Se l'immobile arriva da una donazione, va letto l'articolo 563 del codice civile come modificato dalla legge 182/2025: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi ai quali il donatario ha venduto l'immobile, e i legittimari vengono compensati in denaro. Per le successioni aperte prima della legge resta un periodo transitorio legato a domande di riduzione o atti di opposizione trascritti, ed è proprio quello che il notaio va a cercare.
4. Chi risulta al catasto deve coincidere con chi risulta dai registri immobiliari. Prima dell'atto il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la conformità con i registri (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
5. In condominio chi compra risponde insieme al venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente; il venditore resta obbligato finché l'amministratore non riceve copia autentica dell'atto (art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile). Servono la dichiarazione dell'amministratore sulle spese non pagate e i verbali con i lavori straordinari già deliberati.
6. Servitù, usufrutto, locazioni in corso e diritti di prelazione vanno cercati negli atti e chiesti al venditore. Per un terreno agricolo affittato a un coltivatore diretto che lo lavora da almeno due anni, l'affittuario ha diritto di prelazione e 30 giorni per esercitarlo dalla notifica del preliminare (legge 590/1965, art. 8). Vedi la voce prelazione agraria.
7. Il contratto preliminare fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata si può trascrivere: il definitivo prevale su ipoteche e pignoramenti iscritti contro il venditore dopo la trascrizione. L'effetto cessa se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data fissata e comunque entro tre anni (art. 2645-bis del codice civile).

Nelle province di Trento e Bolzano e negli altri comuni del catasto tavolare proprietà, ipoteche e servitù risultano dal libro fondiario, non dai registri immobiliari: la verifica si fa lì.

Parte tecnica

Riguarda l'edificio e l'unità: struttura, impianti, prestazioni. La fa un tecnico con sopralluogo e documenti del venditore.

• La visura catastale (gratis online con SPID, CIE o CNS dal 1° gennaio 2025) e la planimetria catastale, che il venditore scarica o fa scaricare a un tecnico delegato. La planimetria va confrontata stanza per stanza con lo stato reale: dal 2010 negli atti i proprietari dichiarano che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto, e la dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di un tecnico abilitato. Senza, l'atto è nullo (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
• L'attestato di prestazione energetica (APE): va messo a disposizione dall'inizio delle trattative, consegnato alla fine e allegato all'atto; vale al massimo 10 anni (D.Lgs. 192/2005, art. 6).
• Le dichiarazioni di conformità degli impianti rilasciate dall'installatore. Per gli impianti precedenti al 27 marzo 2008, se la dichiarazione non si trova, può sostituirla una dichiarazione di rispondenza firmata da un professionista con almeno cinque anni di esperienza nel settore (DM 37/2008, art. 7).
• L'agibilità: la segnalazione certificata attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell'opera al progetto (DPR 380/2001, art. 24).
• Il collaudo statico o il certificato di idoneità statica, l'anno di progetto e il tipo di struttura, gli interventi di miglioramento sismico e l'eventuale classe di rischio sismico.
• Lo stato di manutenzione di coperture, facciate e parti comuni, che in condominio si legge anche nei verbali.

La visura e la planimetria descrivono il singolo appartamento, il subalterno. I dati aperti arrivano solo fino al lotto catastale e all'edificio: per l'unità servono i documenti.

Parte urbanistica

È la parte che più spesso sorprende, perché un immobile può essere accatastato correttamente e non corrispondere ai permessi.

Il tecnico chiede in Comune l'accesso agli atti (legge 241/1990) e ricostruisce lo stato legittimo: quello del titolo che ha previsto la costruzione o l'ha legittimata, o del titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile, integrati dai titoli successivi per interventi parziali. Per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio si usano catasto d'impianto, foto e documenti d'archivio (DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis).

Poi confronta lo stato legittimo con quello reale. Le differenze entro il 2% delle misure del titolo non sono abusi. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la tolleranza cresce al diminuire della superficie utile dell'unità: 3% tra 300 e 500 metri quadrati, 4% tra 100 e 300, 5% sotto i 100 e 6% sotto i 60 (DPR 380/2001, art. 34-bis, come modificato dal decreto legge 69/2024).

Gli atti di vendita di edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non riportano, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (DPR 380/2001, art. 46).

Per un terreno serve il certificato di destinazione urbanistica, senza il quale l'atto è nullo: il Comune lo rilascia entro 30 giorni e vale un anno, se nel frattempo il piano non cambia (DPR 380/2001, art. 30).

Restano da controllare il piano del Comune (zona, destinazione, vincoli preordinati all'esproprio, fasce di rispetto) e i vincoli di paesaggio. Le aree tutelate per legge comprendono, tra le altre, la fascia di 300 metri dalla riva del mare e dei laghi e i territori coperti da boschi (D.Lgs. 42/2004, art. 142); lì le modifiche all'aspetto esterno richiedono l'autorizzazione paesaggistica, che vale cinque anni (art. 146).

Parte territoriale

Dice cosa c'è attorno all'immobile e cosa può succedere. Si fa sui dati pubblici, partendo dal punto esatto.

Le mappe nazionali di ISPRA riuniscono i piani delle Autorità di bacino e non hanno valore legale: per la verifica ufficiale fa fede il piano dell'Autorità di bacino. Allo stesso modo la carta dei vincoli di paesaggio è ricognitiva e la risposta definitiva la dà la Soprintendenza.

Se la fai per un cliente

Chi prepara una due diligence per mestiere di solito parte dalla parte territoriale, perché è l'unica che si fa senza documenti del venditore e orienta le altre: una zona P3 porta domande sui locali interrati, un'area bruciata porta la verifica al catasto incendi, un vincolo di paesaggio cambia il valore di un progetto di ristrutturazione.

Il nostro report fa questo primo passo dall'indirizzo o da foglio e particella, con la sigla, la fonte, la licenza e la data di ogni dato, e indica i documenti da chiedere per le altre parti con uffici e costi. Il resto resta al notaio e al tecnico. Come lo usano periti, geometri e notai è spiegato in periti e geometri; per chi compra la propria casa la stessa lista, in parole più semplici, è in Cosa controllare prima di comprare casa.