Visura, perizia, APE, CDU e report di zona: cosa serve e quando

Chi compra casa si sente chiedere, in poche settimane, una visura, una perizia, l'APE e a volte un certificato del Comune. Hanno nomi simili e rispondono a domande diverse. La visura racconta come l'immobile è registrato al catasto, l'APE quanta energia consuma, il certificato di destinazione urbanistica cosa permette il piano del Comune su un terreno. La perizia è il lavoro di un tecnico sulla casa vera. Il report di zona guarda quello che sta attorno.

I cinque documenti a confronto

Costi e condizioni degli enti sono quelli pubblicati sulle loro pagine: i diritti dei Comuni cambiano da comune a comune, quindi Milano e Rimini sono solo esempi.

Prima di visitare: zona e catasto

Le prime due verifiche non chiedono niente a nessuno. Scrivendo l'indirizzo sul sito vedi subito, gratis, l'indice di vivibilità della zona. Se la casa interessa, il report completo aggiunge le zone allagabili, le frane, la zona sismica, i prezzi della zona come intervallo (mai il valore di quella casa), il foglio e la particella del lotto e, in Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano e città metropolitana di Torino, cosa prevede il piano del Comune. Il report lavora sul lotto e sull'edificio: dice poco su un appartamento rispetto a un altro dello stesso palazzo, e lo scrive.

Con foglio e particella scarichi la visura. Il passo per passo è in un articolo a parte. Per un appartamento serve anche il subalterno, che conosce il venditore.

Prima della proposta: APE e planimetria

L'APE va messo a disposizione di chi compra dall'inizio delle trattative (decreto legislativo 192/2005, articolo 6) e la classe energetica deve già comparire nell'annuncio. Se l'annuncio non la riporta, chiedila. In Lombardia ed Emilia-Romagna l'attestato si può controllare online nel catasto energetico regionale con il suo codice.

La planimetria catastale la può scaricare solo chi ha diritti sull'immobile, quindi la chiedi al venditore. Confrontarla stanza per stanza con la casa è il modo più rapido di scoprire muri spostati o verande chiuse.

Prima del preliminare: la perizia del tuo tecnico

È il momento in cui un tecnico di fiducia serve davvero. Con la delega del venditore può chiedere al Comune le pratiche edilizie (accesso agli atti) e confrontarle con lo stato della casa e con la planimetria. Le differenze trovate qui si sistemano prima di firmare, con tempi e costi che si possono ancora mettere nel contratto. La perizia della banca arriva dopo, quando chiedi il mutuo, e serve alla banca per stimare il valore della garanzia: non sostituisce quella del tuo tecnico.

Per un terreno: il certificato del Comune

Il certificato di destinazione urbanistica si allega agli atti di vendita dei terreni, a pena di nullità (DPR 380/2001, articolo 30). Non serve per le aree di pertinenza di un edificio censito al catasto, se in tutto restano sotto i 5.000 metri quadrati. Per un lotto edificabile o un campo conviene chiederlo prima del preliminare, perché è l'unico documento che dice con certezza cosa permette il piano. Per un terreno il nostro report dà gratis la scheda del terreno (superficie, pendenza, quota, cosa c'è attorno) e, nelle aree coperte, la zona del piano.

Prima del rogito: le verifiche del notaio

Nell'atto di vendita di un fabbricato chi vende dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto, altrimenti l'atto è nullo (legge 52/1985, articolo 29, comma 1-bis); la dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di un tecnico abilitato. Di solito il notaio controlla anche i registri immobiliari con l'ispezione ipotecaria, per ipoteche e pignoramenti. Sono passaggi che fa lui, ma una difformità scoperta il giorno del rogito è più difficile da gestire di una scoperta dal tuo tecnico un mese prima.

Tutti i controlli, nell'ordine, sono nella guida Cosa controllare prima di comprare casa.

Fonti

Condizioni e costi degli enti verificati sulle pagine ufficiali il 14 settembre 2026; norme lette su Normattiva il 26 settembre 2026:

• Agenzia delle Entrate, visura catastale online e planimetria catastale.
• Comune di Milano, certificato di destinazione urbanistica; Comune di Rimini, certificato di destinazione urbanistica.
• DPR 380/2001, articolo 30; D.Lgs. 192/2005, articolo 6; legge 52/1985, articolo 29.