Le sigle delle zone OMI: B1, C2, D1, R1

Chi cerca i prezzi delle case sulla mappa dell'Agenzia delle Entrate, o legge una perizia, trova sigle come B1, C2, D1 o R1. Sono i codici delle zone OMI, le zone in cui l'Osservatorio del Mercato Immobiliare divide ogni comune per pubblicare i prezzi al metro quadro. La lettera dice in che fascia del comune sta la zona, il numero la distingue dalle altre della stessa fascia.

Le cinque fasce

Le definizioni sono quelle del manuale dell'Osservatorio (edizione del 20 marzo 2025, capitolo 5), riassunte.

Nel manuale non c'è una fascia A. Le lettere sono queste cinque in tutta Italia, così una zona C di Bari e una zona C di Torino hanno la stessa posizione rispetto al proprio centro.

Come si legge il numero

Il numero è un progressivo di al massimo tre caratteri e serve solo a dare un nome alla zona: C2 è la seconda zona semicentrale, B12 la dodicesima zona centrale. Non è una classifica, e B1 non vale per forza più di B2.

Accanto alla sigla c'è sempre una descrizione, di solito il nome del quartiere, della frazione o delle strade di confine. A Rimini, per esempio, la B1 è "Centro storico e Borgo San Giuliano" e la C1 è "Rivabella". Nei file dell'Agenzia ogni zona ha anche un codice nazionale più lungo, che comincia con la sigla della provincia: è quello che permette di seguire la stessa zona semestre dopo semestre.

Quante zone ha un comune

Dipende dalla grandezza. Secondo il manuale, al primo semestre 2024 circa 5.500 comuni italiani su quasi 7.900 avevano al massimo tre zone, circa 2.260 ne avevano tra quattro e dieci e solo 13 più di trenta; Milano oggi ne ha 43. Nei comuni piccoli è normale trovare solo una zona centrale, una periferica e una extraurbana, con le frazioni più grandi in fascia suburbana.

Alcune zone non hanno prezzi. Servono a coprire tutto il territorio del comune, ma hanno pochissimi edifici o quasi nessuna vendita, e l'Agenzia non pubblica valori.

Cosa la lettera non dice

La fascia descrive dove sta la zona, non quanto costa. Il manuale scrive che nei comuni medio-piccoli la fascia centrale è "generalmente" la più pregiata: generalmente, quindi non sempre. Per confrontare due zone bisogna guardare gli intervalli di prezzo, non le lettere, e anche così resta un confronto tra zone e non tra case.

Le sigle cambiano nel tempo

Ogni dieci anni l'Agenzia rivede i confini delle zone. L'ultima revisione è del 2024 e ha ridisegnato le zone di circa 900 comuni, con effetto dal secondo semestre 2024; la precedente è del 2014, e da allora i confini delle zone seguono quelli delle particelle catastali. Una D1 di dieci anni fa può quindi non essere la D1 di oggi, e un grafico dei prezzi che attraversa il 2024 va letto con attenzione.

Le zone OMI non sono nemmeno le microzone del catasto previste dal DPR 138 del 1998: all'inizio coincidevano, con la revisione del 2014 sono state separate.

Da non confondere con le zone del piano regolatore

Il piano urbanistico del Comune usa anche lui le lettere B, C, D ed E, ma con un altro significato. Nelle zone territoriali omogenee del decreto ministeriale 1444 del 1968 la B è la parte già costruita, la C quella destinata a nuovi quartieri, la D quella per le industrie e la E quella agricola.

Le due sigle vivono in documenti diversi e non si parlano: una casa può stare in zona OMI D1, cioè in periferia, e in zona B del piano regolatore, cioè in un'area già costruita. La zona OMI serve a leggere i prezzi, quella del piano dice cosa si può costruire (come funziona il piano del Comune).

Dove trovi la sigla della tua zona

Sulla consultazione delle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate cerchi l'indirizzo e clicchi sulla zona: compaiono sigla, fascia, descrizione e prezzi dell'ultimo semestre. Nel nostro report la zona dell'indirizzo è in cima al blocco dei prezzi, con fascia, descrizione e l'andamento negli anni. Cosa sono le quotazioni e perché sono un intervallo lo spieghiamo in Prezzi al metro quadro della zona.

Fonti: pagina delle quotazioni immobiliari e sintesi del manuale della banca dati dell'Agenzia delle Entrate.