Valore di una casa: come si calcola

Il valore di una casa si calcola moltiplicando la sua superficie commerciale per il prezzo al metro quadro delle case simili della stessa zona, e poi correggendo il risultato per quello che la rende diversa dalle altre: il piano, lo stato, la luce, la classe energetica, le pertinenze. È lo stesso ragionamento che fa un perito, solo con meno strumenti. Fatto bene, porta a una forchetta di prezzo credibile, utile per fare una proposta o per mettere in vendita senza sbagliare di molto.

Questa guida segue i passaggi nell'ordine in cui si fanno, con un esempio completo alla fine.

1. I metri quadri giusti: la superficie commerciale

Il primo errore è partire dai metri quadri sbagliati. Negli annunci e nelle valutazioni si usa la superficie commerciale, che è più grande di quella che misureresti con un metro dentro le stanze. Si calcola così, secondo i criteri del DPR 138/1998 che usa anche il catasto:

• Stanze e vani di servizio (cucina, bagni, corridoi, ripostigli interni): si contano per intero, compresi i muri interni e quelli perimetrali fino a 50 cm di spessore. I muri in comune con un altro appartamento si contano a metà, fino a 25 cm.
• Balconi e terrazzi collegati all'appartamento: 30% fino a 25 m², 10% per la parte in più.
• Balconi e terrazzi non collegati, raggiungibili da fuori: 15% fino a 25 m², 5% oltre.
• Cantine e soffitte: 50% se comunicano con l'appartamento, 25% se sono separate.
• Giardino privato: 10% fino a una superficie pari a quella dell'appartamento, 2% per il resto.

Il box auto di solito non entra nel conto: è un'unità a sé, con un prezzo suo, e si somma alla fine.

C'è una scorciatoia. Dal 2015 la visura catastale delle abitazioni riporta la superficie catastale calcolata con questi criteri, in due versioni: totale e senza aree scoperte. Puoi scaricarla gratis con SPID se sei il proprietario, come spiegato in visura catastale gratis online, oppure chiederla al venditore. È un buon punto di partenza, da confrontare con la planimetria.

2. Il prezzo al metro quadro della zona

Il secondo dato è quanto costano al metro quadro le case simili nella stessa zona. La fonte pubblica di riferimento sono le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate: per ogni zona del comune, due volte l'anno, un prezzo minimo e uno massimo per le abitazioni civili, economiche e signorili, le ville e i box, in stato ottimo, normale o scadente.

Tre accorgimenti per usarle bene:

• Scegli la riga giusta. Un appartamento in un condominio normale è quasi sempre un'abitazione civile. Le abitazioni di tipo economico sono quelle con finiture semplici, spesso in edilizia popolare; le signorili hanno finiture e parti comuni di pregio.
• Scegli lo stato giusto. Lo stato normale vuol dire una casa abitabile senza lavori; ottimo è ristrutturata di recente; scadente richiede lavori importanti.
• Controlla la superficie. La scheda della zona indica se il prezzo si riferisce alla superficie lorda o netta. Per le abitazioni è quasi sempre lorda, cioè confrontabile con la superficie commerciale del punto 1.

L'intervallo OMI descrive le case ordinarie della zona. È la base del calcolo, e la posizione della casa dentro quell'intervallo la decide il punto successivo. Per capire le sigle delle zone c'è l'articolo sulle zone OMI B1, C2, D1, R1.

Accanto all'OMI conviene guardare anche gli annunci di case simili nella stessa via o nelle vie vicine. Ricorda però che sono prezzi chiesti: il prezzo firmato dal notaio, dopo la trattativa, è di solito più basso.

3. Cosa sposta il valore dentro la forchetta

Due appartamenti di 90 m² nella stessa zona possono valere cifre molto diverse. I periti, nella stima per confronto, correggono il prezzo per ogni caratteristica che distingue la casa da quelle ordinarie della zona. Le principali:

• Piano e ascensore. I piani alti con ascensore valgono di più, quelli alti senza ascensore di meno. Il piano terra vale meno se dà sulla strada, di più se ha un giardino privato.
• Luce, esposizione e vista. Una casa luminosa, con doppia esposizione o una vista aperta, sta nella parte alta della forchetta. Una casa che dà su un cortile stretto, in quella bassa.
• Stato e impianti. Bagni e cucina da rifare, impianto elettrico vecchio, infissi a vetro singolo: ogni lavoro necessario si sottrae, perché chi compra dovrà pagarlo.
• Classe energetica. Pesa sempre di più, perché incide sulle bollette e sui lavori futuri. La trovi nell'APE, l'attestato di prestazione energetica; come recuperarlo è spiegato in classe energetica di una casa.
• Età e struttura dell'edificio. Conta l'anno di costruzione, ma contano di più gli interventi fatti su tetto, facciata e struttura, soprattutto nelle zone sismiche 1 e 2.
• Condominio. Spese ordinarie alte, lavori straordinari già deliberati o un ascensore da rifare abbassano il valore. Lo si chiede all'amministratore prima della proposta.
• Pertinenze. Box, posto auto e cantina aggiungono valore, soprattutto in città dove parcheggiare è difficile.
• La zona attorno alla casa. Servizi, trasporti, rumore, aree allagabili o a rischio frane: dentro la stessa zona OMI una via può valere più di un'altra per questi motivi.

4. Un esempio con i numeri

Prendiamo un trilocale di 82 m² calpestabili, al terzo piano con ascensore, con un balcone di 8 m² e una cantina separata di 6 m², in un condominio degli anni Settanta in buono stato. I numeri dell'esempio sono inventati, ma il metodo è quello vero.

La superficie commerciale.

Il prezzo della zona. L'intervallo OMI per le abitazioni civili in stato normale della zona è, nel nostro esempio, da 2.100 a 2.800 euro al metro quadro.

La forchetta di partenza. 97,9 × 2.100 = circa 205.600 euro; 97,9 × 2.800 = circa 274.100 euro.

La posizione nella forchetta. Il terzo piano con ascensore e la luce buona spingono verso l'alto; i bagni degli anni Settanta e la classe energetica F spingono verso il basso. Una stima ragionevole sta nella metà centrale, tra 225.000 e 250.000 euro. Se in vendita ci sono appartamenti simili della stessa via a 260.000 euro, c'è margine per trattare.

Il risultato resta una forchetta, ed è giusto così: serve a capire se il prezzo chiesto è in linea, troppo alto o un'occasione da guardare meglio.

5. Valore di mercato e valore catastale

Sono due numeri diversi, e spesso si confondono.

Il valore di mercato è quello calcolato fin qui: il prezzo a cui la casa si può vendere oggi.

Il valore catastale serve per le tasse. Si parte dalla rendita catastale scritta nella visura, la si aumenta del 5% e la si moltiplica per un coefficiente fisso: 110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni quando si compra da un privato. Su questo numero si calcolano le imposte di registro, e di norma è molto più basso del valore di mercato. Una rendita alta o bassa non dice quanto vale davvero la casa.

6. Quando serve una perizia

Per comprare o vendere, la stima fatta con questo metodo basta a orientarsi e a trattare. In alcuni casi il valore deve essere scritto da un tecnico:

• per il mutuo, la banca fa fare una perizia da un perito di sua fiducia, che segue le linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia;
• per successioni, divisioni e separazioni, quando gli eredi o i coniugi devono accordarsi sul valore;
• per una casa particolare, come una villa di pregio, un rustico da recuperare o un immobile con abusi da sanare, dove l'intervallo della zona dice poco.

Un perito, un geometra o un architetto visita la casa, controlla documenti e conformità e firma una relazione. Per sapere quali carte servono in ogni passaggio c'è la guida visura, perizia, APE e CDU: cosa serve e quando.

Cosa trovi nel report

Il report parte dall'indirizzo e ti dà i dati per i punti 2 e 3. Per il prezzo, la zona OMI della casa con gli intervalli di vendita e di affitto per tipo di abitazione e stato, l'andamento dal 2016, il confronto con l'anno prima, il numero di case vendute nell'ultimo anno e un rendimento lordo indicativo da affitto. Per la zona attorno alla casa, i rischi di alluvioni, frane e terremoti, i servizi a piedi, i trasporti, il rumore, l'aria, l'età degli edifici e gli abitanti dell'isolato. Ogni dato ha la sua fonte ufficiale.

Con la superficie commerciale della visura e questi dati, la forchetta del punto 4 la costruisci in pochi minuti. Per i passi da fare prima della proposta c'è la guida cosa controllare prima di comprare casa; prezzi e piani sono nella pagina quanto costa il report.

Domande frequenti

Come si calcola il valore di una casa al metro quadro?

Si divide il prezzo per la superficie commerciale, non per quella calpestabile. Per una stima si fa il contrario: superficie commerciale per il prezzo al metro quadro delle case simili della zona, che trovi nelle quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate e negli annunci della stessa via.

I calcolatori online del valore della casa sono affidabili?

Danno un ordine di grandezza, perché partono dagli stessi dati di zona e dagli annunci. Piano, stato, luce e condominio però li conosce solo chi vede la casa: per questo il risultato va corretto con i criteri del punto 3.

La superficie della visura catastale è quella commerciale?

È calcolata con gli stessi criteri del DPR 138/1998 e quindi è molto vicina. La visura la riporta in due versioni, con e senza aree scoperte come giardini e terrazzi. Se la casa è stata modificata dopo l'ultimo aggiornamento catastale, i metri quadri possono non corrispondere più.

Quanto pesa la classe energetica sul valore?

Sempre di più, perché chi compra mette in conto bollette e lavori. Una casa in classe A o B sta nella parte alta della forchetta della zona; una in classe F o G, a parità di tutto il resto, in quella bassa.