Rischio idrogeologico: come sapere se una casa è esposta a frane e alluvioni

Per una casa il rischio idrogeologico si controlla sull'indirizzo, con due mappe diverse: quella delle aree allagabili e quella delle zone a pericolo di frana, disegnate dalle Autorità di bacino distrettuali e riunite da ISPRA per tutta Italia sulla piattaforma IdroGEO. A queste conviene aggiungere l'inventario delle frane già avvenute. Sapere che il comune è "a rischio" serve a poco: lo è quasi ogni comune italiano, e dentro lo stesso comune due vie possono avere situazioni opposte.

Quanto è diffuso in Italia

L'ultimo rapporto di ISPRA sul dissesto idrogeologico, l'edizione 2024 presentata il 30 luglio 2025, conta il 94,5% dei comuni esposti a frane, alluvioni, erosione della costa o valanghe. Le zone a pericolo di frana dei piani di bacino coprono 69.500 chilometri quadrati, il 23% del territorio, contro i 55.400 del 2021: l'aumento viene soprattutto da studi più dettagliati, e le zone a pericolosità elevata e molto elevata salgono dall'8,7% al 9,5%.

Le persone che vivono in aree a rischio frana sono 5,7 milioni, di cui 1,28 milioni nelle zone più pericolose. In queste ultime ci sono 742.000 edifici. L'inventario nazionale delle frane ne conta più di 636.000, e circa il 28% sono movimenti rapidi, i più pericolosi per le persone. Per le alluvioni il rapporto rimanda alle nuove mappe dei piani di gestione, attese nel 2026 con il terzo ciclo della direttiva europea.

Sono numeri che descrivono il Paese. Per una casa contano il lotto e i cento metri attorno.

Frane e alluvioni: due mappe, due scale

Le aree allagabili hanno tre classi di pericolosità, P3, P2 e P1, che indicano quanto spesso l'acqua può arrivare: in media una volta ogni 20-50 anni nelle aree ad alluvioni frequenti, una volta ogni 100-200 anni in quelle poco frequenti, solo con eventi estremi nelle rare. Come leggerle per un indirizzo è spiegato in Come sapere se una casa è in zona alluvionale.

Per le frane la scala va da P4, pericolosità molto elevata, a P1, moderata, più le aree di attenzione dove il fenomeno è segnalato ma non ancora studiato. Accanto alle zone del piano c'è l'inventario IFFI, con il perimetro delle frane censite: un terreno può essere fuori dalle zone a pericolo e avere una frana registrata a duecento metri. I dettagli sono in Come sapere se una casa è a rischio frane.

Le due mappe non si sommano in un unico voto. Una casa di pianura vicino a un fiume può avere un problema solo d'acqua, una casa di collina solo di versante, e le domande da fare sono diverse.

Rischio idrogeologico e vincolo idrogeologico

Sono due cose diverse, e negli annunci si confondono spesso. Il rischio idrogeologico è la probabilità che frane o alluvioni colpiscano un luogo, e sta nei piani delle Autorità di bacino (PAI e piano di gestione del rischio di alluvioni), che fissano anche limiti a nuove costruzioni e ampliamenti.

Il vincolo idrogeologico invece nasce da una legge del 1923 (regio decreto 3267/1923) e riguarda soprattutto boschi e terreni di collina e montagna: chi vuole scavare, sbancare, disboscare o costruire deve avere prima l'autorizzazione dell'ente indicato dalla Regione. Non dice che il terreno è pericoloso, dice che lavorarlo male potrebbe renderlo tale. Per un terreno compare nel certificato di destinazione urbanistica; per una casa si chiede all'ufficio tecnico del Comune, perché pesa su ampliamenti, piscine e muri di contenimento.

Cosa controllare prima di comprare

Il primo passo si fa da casa: l'indirizzo sulle due mappe. Se il lotto cade in un'area allagabile o in una zona a pericolo di frana, o se ce n'è una a pochi metri, le domande cambiano.

Al venditore si chiede se cantine, box e piani terra si sono mai allagati, se sono comparse crepe nei muri o nei pavimenti e quando, e se sono stati fatti lavori per difendersi dall'acqua o consolidare il terreno, con i documenti. All'amministratore, in un condominio, i sinistri per acqua o cedimenti e le polizze in corso. Al Comune, se il piano di bacino o il piano urbanistico pongono limiti ai lavori sul lotto e se ci sono interventi di messa in sicurezza previsti nella zona.

C'è poi l'assicurazione. Per le famiglie la copertura contro frane e alluvioni non è obbligatoria; l'obbligo della legge 213/2023 riguarda le imprese. Chi la vuole la aggiunge alla polizza della casa, e quanto costa dipende proprio dalla zona: come confrontare premio e danno atteso è spiegato in Alluvioni e terremoti: quanto rischia una casa e cosa copre la polizza.

Cosa trovi nel report

Scrivi l'indirizzo: subito e gratis vedi l'indice di vivibilità della zona, che tiene conto anche di frane, allagamenti e terremoti. Con un rischio naturale critico l'indice non supera 60 su 100, anche se servizi e verde sono ottimi.

Nel report completo il rischio idrogeologico occupa quattro blocchi. Quello sugli allagamenti dice se il lotto catastale cade in un'area P3, P2 o P1 e quanta parte ne è coinvolta. Quello sulle frane fa lo stesso con le zone del piano e conta le frane censite vicino. Il terzo misura dal satellite se il suolo sotto l'edificio si abbassa (Movimenti del suolo), il quarto stima quanto costano in media alluvioni e terremoti, in euro all'anno (come lo calcoliamo). I blocchi su allagamenti e frane hanno una mappa di un chilometro di lato, e ogni blocco cita la fonte con la data del dato; le domande per venditore, amministratore e Comune compaiono nella guida all'acquisto quando servono. Un report vero, con tutti i blocchi, è nel report di esempio completo.

Per un terreno il controllo parte da foglio e particella o dalle coordinate: Controlla un terreno prima di comprarlo.

Fonti e aggiornamenti

Il report usa le mosaicature nazionali di ISPRA: per le alluvioni la versione 5.0 del 2020, per le frane quella dei piani di bacino del 2024. Coprono tutta Italia con lo stesso criterio, e così ogni indirizzo si legge con lo stesso metro. Per una verifica con valore legale si passa al piano dell'Autorità di bacino del distretto e all'ufficio tecnico del Comune, che hanno anche gli aggiornamenti più recenti. Con i temporali violenti conta anche la rete fognaria: per questo la domanda sugli allagamenti passati conviene farla sempre.

I numeri sull'Italia in questa pagina vengono dal comunicato ISPRA del 30 luglio 2025 sul rapporto "Dissesto idrogeologico in Italia", edizione 2024. Come usiamo queste mappe: Frane e allagamenti.

Domande frequenti

Come faccio a sapere se il mio comune è a rischio idrogeologico?

Quasi certamente lo è in qualche sua parte: secondo ISPRA il 94,5% dei comuni italiani ha zone esposte. Per questo il dato del comune dice poco. Le mappe vanno guardate sull'indirizzo, sulla piattaforma IdroGEO di ISPRA o cercando la casa qui sopra.

Si può comprare una casa in zona a rischio idrogeologico?

Sì, e molti centri storici e quartieri di pianura lo sono. Cambiano le verifiche: piani interrati e cantine, allagamenti o crepe passati, limiti del piano ai lavori futuri, polizza. In un'area a pericolosità elevata conviene parlarne con un tecnico prima della proposta.

Il rischio idrogeologico è scritto nel rogito?

Di solito no. L'atto di vendita di una casa non riporta le classi di pericolosità delle mappe di bacino: vanno controllate prima. Per i terreni il certificato di destinazione urbanistica, allegato all'atto, riporta invece la zona del piano e molti vincoli, compreso quello idrogeologico.

Il vincolo idrogeologico impedisce di costruire?

Non da solo. Chiede un'autorizzazione prima di scavi, movimenti di terra, tagli del bosco e costruzioni, per evitare che i lavori rendano instabile il terreno. Il divieto, quando c'è, viene dalle zone a pericolo dei piani di bacino o dal piano del Comune.