Comprare casa in zona alluvionale: mutuo, assicurazione e domande da fare

Questa guida parte da un punto fermo: la casa che ti interessa è in un'area allagabile, oppure c'è il dubbio. Come si controlla un indirizzo e cosa vogliono dire le aree P3, P2 e P1 lo spieghiamo in Come sapere se una casa è in zona alluvionale. Qui si parla di quello che viene dopo: la banca, l'assicurazione, le tasse e le verifiche da chiudere prima di firmare.

1. Il mutuo: perizia e polizza sull'immobile

Per concedere un mutuo la banca fa stimare la casa da un perito. Secondo la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, in generale l'importo non supera l'80% del valore stabilito dalla perizia; oltre quella soglia le banche chiedono garanzie in più e spesso applicano condizioni meno favorevoli (Il mutuo ipotecario in parole semplici).

Tra i costi del mutuo la stessa guida mette il premio dell'assicurazione contro i danni all'immobile, quella che copre incendio, esplosione o fulmine. La Banca d'Italia ricorda che la polizza non è obbligatoria per legge, ma la banca può chiederla. In quel caso puoi cercarla sul mercato: se offre una protezione equivalente, la banca deve accettarla senza cambiare le condizioni del mutuo (L'economia per tutti).

La polizza incendio però non copre le alluvioni. Per una casa, la copertura contro le catastrofi naturali è una garanzia in più, da chiedere e pagare a parte. Se la casa è in un'area P3 o P2, conviene chiedere alla banca prima della delibera se per quell'immobile vuole anche la copertura contro le alluvioni, e se accetta quella che sceglierai tu.

2. Come funziona una polizza contro le alluvioni

Nel giugno 2024 l'IVASS, l'autorità che vigila sulle assicurazioni, ha esaminato 46 polizze contro le catastrofi naturali in vendita a gennaio 2024, di 14 compagnie. Dodici erano pensate per le famiglie (Indagine sulle polizze a copertura dei rischi catastrofali). Il quadro che ne esce spiega bene cosa aspettarsi.

Per le famiglie la copertura si aggiunge alla polizza casa, sopra la garanzia base "incendio e altri danni ai beni", con un premio in più. Di solito la garanzia contro il terremoto è la condizione per poter comprare anche quella contro alluvioni e allagamenti. Le frane sono un caso a parte: nelle polizze esaminate tre compagnie le coprono dentro la garanzia alluvione, sette le escludono.

Non tutte le case sono assicurabili. Le polizze esaminate chiedono che l'edificio non sia in costruzione, non sia abusivo né inagibile e sia in buone condizioni di statica e manutenzione. Un locale interrato trasformato in taverna senza permessi può quindi diventare un problema anche per l'assicurazione, oltre che al rogito: la regolarità urbanistica è uno dei controlli in Cosa controllare prima di comprare casa.

Nel contratto conviene cercare alcune cose precise, perché sono quelle che pesano quando l'acqua arriva davvero:

• le franchigie e gli scoperti, che l'IVASS ha trovato spesso nella scheda di polizza e non nelle condizioni generali;
• il trattamento di cantine e seminterrati, per i quali l'indennizzo può essere ridotto anche della metà;
• il rigurgito delle fognature, escluso se non è legato all'alluvione;
• gli allagamenti da temporale, le "bombe d'acqua", a volte inclusi e a volte venduti come garanzia separata;
• le esclusioni per gli edifici costruiti nelle aree golenali, cioè fra il fiume e i suoi argini.

3. Quanto vale la polizza: il danno medio all'anno

Per capire se un premio è ragionevole serve una misura del rischio in euro. Il danno medio annuo somma tutti i danni possibili, ognuno pesato per quanto è probabile: in quasi tutti gli anni non succede niente, ogni tanto succede molto. È la base su cui una compagnia costruisce il premio, a cui poi aggiunge costi e margini.

Il report lo calcola per una casa di 100 metri quadri all'indirizzo. In piazza del Duomo a Milano, fuori dalle aree allagabili, alluvioni e terremoti valgono in media fra 20 e 25 euro l'anno, tutti per i terremoti. In corso della Repubblica a Forlì, in area ad alluvioni poco frequenti (P2), si sale a 380-790 euro, e pesa di più il terremoto. In via Castagnevizza a Rimini, in area ad alluvioni frequenti (P3), si arriva a 640-2.020 euro, quasi tutti per l'acqua. Sono medie su molti anni, non previsioni, e contano solo l'edificio: mobili e auto restano fuori. Come le calcoliamo: Quanto costano alluvioni e terremoti.

Le classi di pericolosità idraulica citate vengono da ISPRA, Mosaicatura delle aree a pericolosità idraulica (v. 5.0 - 2020), IdroGEO, con licenza CC BY-SA 4.0, e i dati degli indirizzi che ne derivano escono con la stessa licenza.

4. Le tasse: la detrazione del 19%

Dal 1° gennaio 2018 il 19% del premio di una polizza contro gli eventi calamitosi si detrae dall'Irpef, per le case di abitazione e le loro pertinenze (articolo 15, comma 1, lettera f-bis del Testo unico delle imposte sui redditi). Le regole sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026:

• non c'è un tetto di spesa, anche per più case, ma la detrazione non spetta se si assicura solo la pertinenza;
• in una polizza multirischio conta solo la parte di premio che copre le catastrofi naturali;
• la quota della polizza condominiale riferita al tuo appartamento si detrae, con la dichiarazione dell'amministratore;
• il premio va pagato con bonifico, carta o altri sistemi tracciabili;
• la detrazione è piena fino a 120.000 euro di reddito e scende fino a zero a 240.000; dal 2025, sopra i 75.000 euro, per le polizze stipulate dal 2025 vale anche il limite complessivo delle detrazioni legato al reddito e ai figli a carico.

5. L'obbligo di assicurarsi riguarda le imprese

La legge di bilancio 2024 (legge 213/2023, articolo 1, commi 101 e seguenti) obbliga le imprese iscritte al registro delle imprese ad assicurare terreni, fabbricati, impianti, macchinari e attrezzature contro terremoti, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni. Sono escluse le imprese agricole. Le scadenze sono state scaglionate per dimensione, fra marzo e dicembre 2025, con termini più lunghi per alcuni settori (Ministero delle Imprese e del Made in Italy).

Per una famiglia che compra casa questo obbligo non c'è. Ci sono due casi in cui però la riguarda da vicino. Se in casa si svolge un'attività d'impresa, il Ministero chiarisce che va assicurata la parte dell'edificio usata per l'attività (domande frequenti del MIMIT). E chi ha usato il Superbonus al 110% nei comuni colpiti da terremoti, per lavori avviati dopo il 30 dicembre 2023, deve stipulare una polizza contro calamità naturali ed eventi catastrofali entro un anno dalla fine dei lavori (decreto-legge 212/2023, articolo 2). Se la casa che compri è in questa situazione, chiedi al venditore se la polizza è stata fatta.

6. Prima del rogito

La visita e le domande su cantine, allagamenti passati e difese sono il primo passo, e le trovi nella pagina sulla zona alluvionale. Fra la proposta e il rogito restano da chiudere alcune verifiche su carta.

Il preventivo dell'assicurazione va chiesto prima della proposta, con l'indirizzo esatto e la descrizione dei locali interrati: in area P3 il premio può cambiare il conto della casa. Se il venditore dichiara che la casa non si è mai allagata, puoi chiedere al notaio come riportarlo nel preliminare.

All'amministratore si chiede una copia della polizza del condominio, per vedere se copre alluvioni e allagamenti e con quali franchigie, e i verbali delle ultime assemblee: lavori contro l'acqua già decisi, come pompe o paratie, sono spese che possono toccare anche a te.

Al Comune si chiede se il piano di protezione civile prevede avvisi o percorsi di emergenza per la zona in caso di alluvione, e se le aree allagabili sono state aggiornate dopo il 2020, anno dell'ultima mappa nazionale. Per la verifica ufficiale fa fede il piano dell'Autorità di bacino distrettuale (PAI e piano di gestione del rischio di alluvioni).

Il report raccoglie queste domande in una lista, divise per chi deve rispondere, e le sceglie in base ai dati dell'edificio: per un indirizzo in area P3 o P2 ci sono quelle sugli allagamenti passati, sulla polizza del condominio e sulla protezione dei locali interrati. Un esempio completo è nell'esempio di report.